商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响/章建国

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          商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲:章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话:13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
(一)商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房的界定及包括范围
(二)商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件:   (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书;   (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;   (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;   (四)已通过竣工验收;   (五)拆迁安置已经落实;   (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期;   (七)物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(保留相关证据)
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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铁路机车零、部件无损探伤规则

铁道部


铁路机车零、部件无损探伤规则

1987年7月11日,铁道部

第一章 总 则
第1条 为防止机车因零、部件裂损造成事故,确保行车安全,减少经济损失,机务段对机车主要零、部件均应实行无损探伤。为此特制定机车零、部件无损探伤(超声波、磁粉)工作规则。
第2条 无损探伤工作是段修过程中的重要生产工序按统一领导,分级管理的原则,铁路局根据实际情况,应制定:
一、设置无损探伤技术人员、工人定员标准,并保证配齐,正常开展工作;
机务段应指定一名技术人员直接负责无损探伤的技术指导和管理工作;
二、无损探伤仪器、装备、机具配置数量(包括替修数量)的标准,并保持经常处于良好状态,以保证生产需要;
三、无损探伤工作人员的岗位责任制及相应的考核办法;
四、无损探伤范围、技术作业过程、工艺等标准并组织实施。

第二章 无损探伤人员的技术资格
第3条 无损探伤是专业性强、责任重的技术工种,属于第一线检修人员,应选配文化程度高,有一定理论及经过专门培训的人员担任,须取得铁道部无损探伤人员技术资格鉴定委员会颁发的资格证书才能独立工作。
第4条 无损探伤工作人员技术资格的规定:
一、局、段的无损探伤技术人员:
(一)熟悉无损探伤理论及机车构造、作用原理;对机车零、部件探伤工作有一定实践经验,并能按零、部件探伤的具体要求,选择探伤方法,编制有关探伤工艺。
(二)熟悉仪器标准,并能按检测规范调整仪器鉴定设备质量状态。
(三)熟知有关无损探伤的各项规章、制度、标准和有关安全防护等规定,并能熟练的掌握无损探伤技术管理工作及有关报表、资料的填写积累分析工作。
二、探伤工:
(一)知晓无损探伤理论,熟知机车零、部件易产生裂纹的部位,并能熟练地按规章、规定、标准及有关工艺进行探伤工作。
(二)能熟练地按检测规范调试、使用无损探伤设备。
(三)能熟练正确地填写无损探伤记录。
(四)熟知无损探伤设备的养护、维修方法,使设备经常处于良好状态。
(五)熟悉有关安全防护规定。
第5条 无损探伤人员的资格鉴定,应按《铁道部门无损探伤人员技术资格鉴定考核规则》办理。

第三章 配备无损探伤仪器的技术标准
第6条 超声探伤仪应符合:
一、应具有2.5MHZ和5MHZ的探伤频率,探测范围不少于3米。
二、灵敏度余量在TS—1标准试块上进行测定第十次底面回波高度为满幅的80%时,还应有30dB的余量;
三、垂直线性误差≯6%;水平线性误差≯2%;动态范围>26dB;回波宽度用钢中纵波距离表示≯3mm。
第7条 超声探伤用探头应符合:
一、探头轴线声束与探头法线夹角透声检测用≯1°,其它测试用≯2°;
二、探头声场的声压分布在各个方面都不应有明显的双峰。
第8条 超声探伤用试块:
一、1号标准试块#TS—1标准试块;
二、校验仪器用的对比试块:
DB—PZ20—4 DB—H1
DB—PZ8—2 DB—H2
DB—D1
三、石英标定探头(2.5Q20B)。
四、实物对比试块:根据所探测的零、部件的实际需要,配置相应的实物对比试块。
第9条 超声探伤用的辅助设备应备有:
测量用的卡具、量具、计算用的函数型计算器、万用表、小修用的电工工具、波型记录用的照相及冲洗设备、电源稳压等设备。
第10条 磁粉探伤设备性能应符合:
一、磁粉探伤机应符合GB3721—83“磁粉探伤机标准”的规定。
二、磁轭式(包括马蹄型)探伤器的提升力,当磁轭间距为100毫米时,交流电磁轭应34.32牛顿(3.5公斤力)。
第11条 磁粉探伤用磁粉性能应符合:
一、磁粉粒度:湿法用磁粉为200—400目;
干法用磁粉为80—160目。
二、磁粉的磁性:湿法用磁粉的磁性称重为7~10克;干法用磁粉的磁性称重为6~8克。
三、磁悬液的配制按TB—1619—85标准第3.3条办理。
四、干法使用后的磁粉,不允许回收直接使用。
第12条 磁粉探伤系统的综合灵敏度用A型15/50试片检验时,磁痕应清晰显示。
第13条 磁粉探伤的检验设备:
一、磁性称量仪;
二、80~160目分选筛;
三、A型15/50试验片;
四、提升力试棒。
第14条 磁粉探伤中辅助工具应备有:
一、无磁性的带盖磁粉容器、洒粉器或喷洒器、磁粉烘干箱;
二、低压电源的调压、稳压设备;
三、吹粉球、放大镜、试电笔、卡、量具、清扫锈污用工具及小修工具等。
第15条 无损探伤仪器应配备的数量,由铁路局核定。一般情况下,从事无损探伤的人员每人须有超声探伤仪或电磁探伤器1台,每段至少应有备用超声探伤仪1~2台及一定数量的电磁探伤器作为换修仪器。
标准试块、对比试块、实物对比试块应配备齐全。
第16条 无损探伤仪器的鉴定及日常使用要求:
一、定期鉴定:无损探伤仪器应每月进行一次鉴定,由机务段长(总工程师)主持,验收主任、设备主任、检修主任、无损探伤技术人员、电力工长、探伤工长参加鉴定,合格者,填写鉴定记录,鉴定主持人签章后移交设备室保管。
二、日常检查:每日开工前超声探伤人员应检测超声探伤仪的显示状态,校对探伤灵敏度;磁粉探伤人员应检查探伤器的提升力及试棒上的模拟裂纹,裂纹磁痕应显示清晰。
第17条 新购进的磁粉须进行性能检验,经无损探伤技术人员确认合格后方准使用。
第18条 无损探伤设备的维修及报废:
一、超声探伤仪每年必须送交铁路局指定的维修点进行定期检修,经检验合格后签发证书方可使用。
二、无损探伤设备如无修复价值或性能陈旧低劣需淘汰更新的,应及时组织鉴定,申请报废,并相应补充配齐,以适应工作需要。

第四章 机车主要零、部件应用无损探伤的技术标准
第19条 超声探伤技术标准
一、蒸汽机车
(一)煤水车车轴、从轮车轴
1.探伤灵敏度标定:
(1)镶入部内侧距压痕线0~35毫米范围内,模拟裂纹深1毫米;
(2)镶入部外侧0~35毫米范围内,模拟裂纹深0.5毫米(包括前进型六轴煤轮轴颈圆根处50毫米及外压痕线外20毫米范围)。
2.操作要领:在轴颈、轴领端面及轴身上,煤、从轴镶入部内、外侧(包括前进型六轴煤轮轴颈圆根及防尘座处)用小角度纵波探伤法、横波探伤法联合检测裂纹。
(二)导轮车轴、动轮车轴、动轮曲拐销
1.探伤灵敏度标定:
镶入部内侧距压痕0~100毫米范围内导、动轴模拟裂纹深1毫米,曲拐销模拟裂纹深0.5毫米。
2.操作要领:在导、动轴端面,曲拐销内端面及轴、销颈上用纵波、小角度纵波及横波探伤法进行综合探伤。
(三)车轴贯通性检验
1.检测灵敏度的标定:
(1)透声检测灵敏度标定:用ST—1标准试块第十次底面回波,在荧光屏上垂直刻度满幅波高80%,增益6dB,再增益4~6dB偶合差。
(2)检测轴身有害缺陷探伤灵敏度标定:在透声检测灵敏度的基础上再增益3dB。
(3)镶入部内测特大裂纹探伤灵敏度标定:煤轴镶入部内侧距压痕线0~35毫米范围内深10毫米波高模拟裂纹按荧光屏垂直刻度满幅的80%。
2.透声检测:用2.5P20直探头分别在轴两端面1/2R圆周上检测。
(四)蒸汽机车零、部件在不退固定套探伤时
1.探伤灵敏度标定:
(1)在偏心曲拐销圆根处及在月牙钣护板耳轴圆根处模拟裂纹0.5毫米。
(2)连杆体孔的模拟裂纹为横向的3×6毫米;摇杆小端体孔垂直面上方的模拟裂纹深2毫米。
2.操作要领:用纵波或横波探伤法。
二、内燃机车见(88)机内字第84号文
三、电力机车见(88)机内字第84号文
第20条 磁粉探伤
+2
一、磁粉探伤的交流电压为36-1V,为防止探伤器因电缆线过长而造成减压损失,电缆线最长不得超过15米。
二、探伤部件探伤前应擦试干净,裸露金属表面;干式探伤应涂抹滑石粉,否则不准探伤。
三、探伤前,应在最大探伤部件中部用15/50A型试片试验,磁痕应显示清晰。
四、部件应集中置于专用探伤架上探伤,不准落地探伤,探伤区应清扫干净,并有良好的照明设备。

第五章 机车零、部件无损探伤原始记载及技术分析
第21条 按范围实行无损探伤机车零、部件的结果,无论有无裂损,均须记入记录簿内备查。
第22条 当机车重要部件发现裂纹时,应及时填写部件裂损记录卡片,并通知检修有关负责人员处理。
第23条 对监测轮轴、曲拐销镶入部在允许使用限度内的裂纹,应填写跟踪卡片,并附照片,绘图标明裂损部位及尺寸,作为跟踪监测的依据。并须记入监探记录簿(附件五)。
第24条 根据厂、架、洗修对机车零、部件无损探伤范围的分工及保证期等有关规定,各铁路局应制订相应工作的有关制度、办法。
第25条 机车零、部件磁粉探伤裂损件数统计表,机车零、部件超声探伤件数统计表(蒸汽机车见附件六,内、电机车另文公布),应逐级统计上报,铁路局对所属各机务段按机型分类汇总,年度情况于翌年开始15日内报部。
(附件略)


地方各级人民法院及专门人民法院院长、副院长引咎辞职规定(试行)

最高人民法院


地方各级人民法院及专门人民法院院长、副院长引咎辞职规定(试行)

2001年11月7日 最高人民法院

  第一条为了深化干部制度改革,完善法院领导干部管理制度,确保法院领导干部恪尽职守,依法履行职责,根据《中华人民共和国法官法》及中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》,按照党管干部的原则,结合法院工作实际,制定本规定。

  第二条地方各级人民法院及专门人民法院院长、副院长适用本规定。

  第三条引咎辞职是指在其直接管辖的范围内,因不履行或者不正确履行职责,导致工作发生重大失误或者造成严重后果,负有直接领导责任的院长、副院长,主动辞去现任职务的行为。

  第四条院长、副院长在其直接管辖范围内,具有下列情形之一的,应当主动提出辞职:

  (一)本院发生严重枉法裁判案件,致使国家利益、公共利益和人民群众生命财产遭受重大损失或造成恶劣影响的;

  (二)本院发生其他重大违纪违法案件隐瞒不报或拒不查处,造成严重后果或恶劣影响的;

  (三)本院在装备、行政管理工作中疏于监管,发生重大事故或造成重大经济损失的;

  (四)不宜继续担任院长、副院长职务的其他情形。

  第五条院长、副院长引咎辞职应向有干部管理权限的党委和上级人民法院提交辞职申请书,经党委商上级人民法院同意后,依照法定程序办理。

  第六条符合本规定第四条情形之一的院长、副院长,本人不提出辞职的,按照干部管理权限,由党委商上级人民法院同意后建议人大或人大常委会依照法定程序罢免、撤换或免除其职务。

  第七条院长、副院长辞去职务后,可根据其辞职原由及其个人情况另行安排工作,并确定其职级待遇。

  第八条已决定撤职或已构成撤职以上处分的院长、副院长不适用本规定。

  第九条引咎辞职的院长、副院长,需要给予撤职以下(不含撤职)党纪政纪处分的,按照有关规定和干部管理权限办理。

  第十条本规定由最高人民法院负责解释。

  第十一条本规定自颁布之日起试行。