展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”

陈召利


　　为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
　　为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。

一、中央经济工作会议定房地产调控基调

　　在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。

二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变

　　2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
　　2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
　　与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。

三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策

　　1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
　　2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

营业税“2改5”前后税费对比

征收标准 普通住房 非普通住房

2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。

四、2010年江苏省房地产市场新政

　　目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
　　实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。



江西省赣州市人民政府


赣市府发[2006]26号





赣州市人民政府关于印发赣州市矿业管理违法违规行为行政责任追究暂行办法的通知



各县（市、区）人民政府，赣州经济技术开发区管委会，市政府各部门，市属、驻市各单位：

《赣州市矿业管理违法违规行为行政责任追究暂行办法》已经2006年8月1日市政府第二十四次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。







二ＯＯ六年八月十六日




赣州市矿业管理违法违规行为行政责任

追究暂行办法


为加强矿产资源保护和合理开发利用,维护我市正常的矿业秩序，明确责任，强化对矿业管理违法违规行为的行政责任追究，根据国家、省有关法律、法规和上级有关文件精神，现结合本市实际，特制定本办法。
第一条 本办法适用于赣州市各级人民政府、政府各部门、驻市各单位及其工作人员和国有矿山企业及其工作人员。
第二条 对矿业秩序的维护和管理，实行“属地管理”和“谁管辖、谁负责，谁审批、谁负责，谁主管、谁负责，谁生产、谁负责”的原则。
第三条 本办法所称矿业管理违法违规行为是指违反国家、省、市有关法律法规和有关规定，从事与矿产资源勘查、开采和矿产品加工、经营、运销相关联的行政审批、失职、渎职，以及党政干部（含国有矿山企业干部）入股办钨、锡、稀土、萤石、煤矿等行为。包括：
（一）未按照法定条件和程序审查、审批矿产资源勘查、开采，矿产品加工、经营、运销许可（准许）的；
（二）未按照法定条件和程序办理矿山勘查、开采、加工、经营企业工商营业登记的；
（三）未按照法定条件和程序审查、审批安全生产许可的；
（四）未按照法定条件和程序审查、审批环保手续的；
（五）未按照法定条件和程序审查、审批水保手续的；
（六）非法审批或为非法勘查、开采、加工企业供应火工产品的；
（七）为非法矿业活动提供生产用电或对转供生产用电不严肃查处的；
（八）未按照法定条件、程序审查、审批矿业活动用地的；
（九）未按法定条件、程序为非法矿业活动审核、审批林木采伐手续的；
（十）国家机关工作人员和国有矿山企业负责人投资入股办钨、锡、稀土、萤石、煤矿的；
（十一）参与、纵容、包庇非法矿业活动的。
第四条　各级人民政府负责领导本辖区的矿业管理工作，维护本地区正常的矿业秩序。应当履行以下职责：
(一)宣传和贯彻执行《矿产资源法》等法律、法规、规章和国家矿业管理有关方针、政策。
(二)建立健全与本辖区相适应的矿业管理机构、编制、人员，确保维护正常矿业秩序所需经费。
(三)把维护正常的矿业秩序列入政府工作的重要议事日程，负责辖区内矿业秩序工作的领导，明确政府和政府有关部门及其工作人员的责任，组织有关部门按照职责分工对矿业活动进行监督管理并对有关部门进行相应考核；负责按规定向上一级政府及有关部门报告本辖区的矿业秩序有关情况。
(四)建立健全本辖区矿业活动动态巡查制度、举报制度、重大案件督办制度、联打制度和责任追究制度以及日常查处机制等相关制度。
(五)支持、督促各有关部门依法履行维护矿业秩序的职责；协调、解决有关部门在维护矿业秩序工作中的重大问题；根据矿产资源和监察主管部门对矿业违法案件的处理意见，落实被追究责任人的责任。
第五条 各级政府有关部门、有关单位应依照法律法规和有关规定，在职责范围内做好维护正常矿业秩序有关工作,并将责任层层分解到基层单位和具体责任人。具体应履行下列职责：
（一）矿产资源主管部门：负责对矿产资源勘查、开采和矿产品加工、经营、运销的监督和管理。履行监管矿业活动的主体责任；负责指导、督促下级政府、政府有关部门和有关单位履行矿业管理相关职责；不得为非法矿业活动办理审批手续和收取相关费用；牵头组织对非法勘查、开采矿产资源和非法加工、经营、运销矿产品等案件的调查和处理。
（二）公安部门：负责对矿山火工产品使用和矿区社会治安的监管，严厉查处非法提供或转供火工产品的行为，严厉打击偷盗矿产品等非法矿业活动，协助有关部门取缔非法矿业活动，维护矿区社会治安秩序。
（三）安全生产主管部门：负责对合法矿山安全生产的监督管理，不得为非法矿业活动提供安全生产许可审批手续及收取相关费用，监督矿山企业达到安全生产条件，查处矿山安全生产事故及其责任人。
（四）工商行政主管部门：负责对矿业企业的工商登记管理。对不具备矿业准入条件的企业，不得核准登记，原已进行工商登记不符合生产经营条件的应依法吊（注）销其营业执照；依法查处无照开采矿产资源和加工、经营矿产品行为。
（五）国土资源主管部门：负责对矿山用地的监督管理，不得为非法矿业活动提供审批、审核用地，依法组织查处非法矿业活动占用土地和为非法矿业活动提供或转供土地的行为，并依法收回土地使用权。
（六）环境保护主管部门：负责对矿山采选、加工企业环境的监督管理，不得为非法矿业活动提供环保审批手续及收取相关费用，监督矿山采选、加工企业履行环境保护的职责，监督矿山企业制定矿山生态环境恢复治理方案并严格履行矿山环境治理义务，依法查处非法矿业活动造成环境破坏行为，并责令其限期治理。
（七）水土保持主管部门：负责对矿山水土保持的管理，不得为非法矿业活动提供水保审批手续及收取相关费用，监督矿山企业履行水土保持的职责，监督矿山企业按矿山水土保持方案履行其义务，依法查处非法矿业活动造成的水土流失行为并责令其限期治理。
（八）林业主管部门：负责对矿山征、占用林木和林木采伐的监督管理，严禁为非法矿业活动审批砍伐林木，监督矿山企业履行森林资源和生态保护的职责，依法查处非法矿业活动中破坏森林和野生动植物的行为。
（九）监察部门：参加对非法勘查、开采矿产资源和非法加工、经营、运销矿产品等案件的调查；按照人事管理权和案件管辖范围，负责对各级人民政府、政府有关部门和国有矿山企业及其工作人员失职、渎职行为进行责任追究，对违规入股办矿的问题进行查处。
（十）供电部门：负责对矿山企业的生产用电管理。不得为非法矿业活动提供生产用电或转供生产用电，严肃查处为非法矿业活动供电或转供电行为。
（十一）新闻单位：负责对非法矿业活动的舆论监督，对典型非法矿业活动及时予以曝光。
第六条 各县（市、区）人民政府及其有关部门的主要负责人是本行政区域内维护正常矿业秩序的第一责任人，对本地区、本行业矿业秩序工作负全面领导责任。各县（市、区）人民政府分管矿业秩序工作的负责人对本地区矿业秩序工作负分管领导责任。各县（市、区）人民政府职能部门的负责人，对职能工作范围内的有关工作负直接领导责任。各县（市、区）要加强对本区域内矿业秩序的维护，并采取切实措施层层落实责任，督促有关职能部门和乡（镇）将责任分解落实到具体责任人。在辖区内发生二处（起）非法矿业活动未及时处理的，要追究县（市、区）政府及有关责任人的责任，并在年终考核时实行“一票否决”制。
第七条 各乡（镇）人民政府的主要负责人是本行政区域内维护正常矿业秩序的第一责任人，对本乡（镇）维护正常矿业秩序工作负全面领导责任。各乡（镇）人民政府分管矿业秩序工作的负责人及其有关部门负责人对本乡（镇）维护正常矿业秩序工作负直接领导责任。各乡（镇）政府要加强对本区域内矿业秩序的维护工作，并将责任落实到行政村，分解落实到具体责任人，实行乡（镇）、村干部包村责任制。在辖区内发生一处（起）非法矿业活动未及时报告并协同取缔的；对未取得探矿权、采矿权、矿产品加工资格证、矿产品经营许可证的企业，乡（镇）政府擅自以招商引资的名义与其签订矿产资源勘查、开采、加工、经营、运销等合同的，或将山林、土地以出让、出租、承包等形式提供给其从事矿业活动的；要追究乡（镇）政府及有关责任人的责任,并在年终考核时实行“一票否决”制。
第八条 国有矿山企业负责人是本矿区内维护正常矿业秩序的第一责任人，对本矿区矿业秩序工作负全面领导责任。分管矿业秩序工作的负责人对本矿区矿业秩序工作负直接领导责任。各矿山企业要加强对本矿区域内矿业秩序的维护工作，并将责任层层分解到具体责任人。
第九条 各级政府的有关责任人和其他直接责任人有下列行为之一的，视情节给予通报批评、行政警告或者记过处分；情节严重的，给予记大过或者降级、撤职、开除处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
（一）不执行矿产资源管理有关法律、法规和政策，导致本地区发生矿业管理违法的；
（二）对本行政区域或者本部门管辖范围内违法矿业活动查禁不力，发生非法矿业活动未及时报告和处理的；
（三）对矿业活动过程中政府有关主管部门依法作出对违法行为处罚决定协助执行或督促整改不力的；
（四）对群众反映强烈的矿业活动违法行为，未及时妥善处理致使矛盾激化的；
（五）参与、纵容、包庇、放任违法矿业活动的；
（六）阻挠、限制矿业活动主管部门依法行政的；

（七）其他违反法律、法规和规章及有关规定的行为。

第十条 各级政府有关主管部门及其工作人员和派出机构工作人员有下列行为之一的，给予通报批评、警告或者记过处分；情节严重的，给予记大过或者降级、撤职、开除处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。驻市有关单位及其工作人员的违法行为责任追究，由监察部门向其上级主管部门提出处理建议。

（一）违反规定，审查、审批和办理有关证照或手续的；

（二）未履行相关职责的；

（三）查处不力的或违反规定查处违法矿业活动的；

（四）在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、中饱私馕的；

（五）其他违反法律、法规和规章及有关规定的行为。

第十一条 国有矿山企业及其工作人员有下列行为之一的，由主管部门对其单位主要负责人、分管负责人和直接责任人给予通报批评、警告或者记过处分；情节严重的，给予记大过或者降级、撤职、开除处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。驻市企业单位及其工作人员的行政责任追究，由监察部门向其上级主管部门提出处理建议。

（一）未取得合法手续，擅自组织矿业活动的；

（二）不依法依规勘查、开采矿产资源和进行矿产品加工、运销、经营，破坏浪费矿产资源的；

（三）未经批准以承包、租赁等形式将采矿权转给他人开采的和非法转让探矿权、采矿权的；

（四）拒不接受主管部门监督管理和违法后不接受行政处罚决定的；

（五）其他违反法律、法规和规章及有关规定的行为。

第十二条 对公职人员参与非法矿业活动的；国家机关工作人员和国有企业负责人投资入股办矿又未在规定期限内退出的；为非法矿业活动充当保护伞的，一经查实，将给予党纪政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十三条 有下列情节的，可从重或者加重处分；
（一）打击报复举报违法矿业活动的；
（二）强迫唆使下属工作人员违法或妨碍、抗拒执法的；
（三）屡教不改或者拒不纠正违法行为的；
（四）造成安全隐患、严重影响社会稳定，造成重大经济损失的；
（五）其他情节应当从重或者加重处分的。
第十四条 有下列情节的，可从轻或者减轻处分：
（一）主动检查违法矿业活动并及时纠正的；
（二）积极举报挽回损失和影响的；
（三）检举、揭发他人违法矿业活动属实的；
（四）其他情节应从轻或者减轻处分的。
第十五条 各级人民政府和矿管、安监、公安、工商、国土、环保、水保、林业、监察、供电等部门在工作过程中，应加强信息沟通，及时提供有关资料，互相配合，形成联动机制，共同打击非法矿业活动，发现有非法从事勘查、开采矿产资源和非法加工、运销、经营矿产品等活动时，各部门应按各自职能和职责，及时予以查处并通报矿产资源主管部门，矿管部门应依法采取相应措施对相关许可证进行处理，违法行为纠正后方可恢复正常矿业活动。矿产资源主管部门在查处过程中，对符合本办法规定应当立案查处、追究相关责任人行政责任的，由矿管部门按人事管理权限向相应的监察机关及时报送有关证据材料，监察机关依照有关规定立案，对责任人进行调查，做出处理决定。涉嫌犯罪的，应当移送司法机关依法查处。