WTO与行政行为司法审查制度
陈文堂
【摘 要】 WTO规则作为全球多边贸易规则，为各成员国商业活动提供了基本的法律规范。其中规范、透明和程序法定的法律规则必然对我国政府行政行为产生巨大冲击。WTO规则所要求的行政行为司法审查也对我国行政法制建设产生深刻影响，提出新的课题。为与WTO的规定相协调，在目前我国司法体制的条件下，可以通过在相关法律中以特别条款的形式予以规定以及完善行政行为司法审查相关制度等方式解决。从长远看，制定统一的司法审查特别法，必将是立法者协调国内立法与WTO规则与原则体系冲突的最为有效的手段。
【关键词】 WTO 行政行为 法律规则 司法审查
WTO and the Judicial Review in
Administrative Activity
Chen Wentang
【Abstract】 WTO rule has offered the basic legal rule for business activity of every member state as the global multilateral trade rules. Of the rules, rules and transparence rules and legal rules shall enormously impact to administrative behavior of our government. The administrative action judicial review issues to require by the WTO shall impact deeply to China laws and arise the new issues. In order to coordinate with the regulation of WTO, under the condition of the judicial mechanism of our country at present, can be through stipulating and perfecting the judicial review of administrative activity and checking relevant systems etc. are solved in the form of special clause in relevant laws. In the long terms, make unified administration of judicial review special laws will coordinate between internal legislation and WTO rule and principle effective means most that system conflict legislator.
【Key words】 WTO administrative activity legal rule judicial review
WTO规则作为世界性的法律体系，其调整的对象主要是各成员方（国）政府的行政行为。正如世界贸易组织所宣布的：WTO规则“是世界上大多数贸易国通过谈判签署的，为国际商业活动提供了基本的法律规则，其本质是契约，约束各国政府将其贸易政策限制在议定的范围内”。[1]其中，WTO法律框架中明确规定了司法审查保障制度，对各成员国政府的行政行为进行规范和制约。行政行为的司法审查制度作为现代民主政治的标志，是公共权力与公民权利、行政权与司法权相互制衡的制度设计。我国已于2001年加入世贸组织，按照加入议定书的要求和我国的承诺，我们必须严格遵守和执行WTO协定及各附件中的法律规则和原则，修改我国法律中与WTO协议不相符合的内容。其中关于司法审查，特别是行政行为司法审查的内容与我国国内法律的相关规定有很大的差别。因此，WTO协议中的司法审查规定，必将给我国的行政行为司法审查注入大量新内容，司法审查也必然成为我国司法部门实施WTO规则的中心任务。
1 行政行为司法审查制度的宪法依据和理论基础
司法审查制度是源自于英美法的制度，最早由美国大法官马歇尔创立，他通过马伯里诉麦迪逊一案确立了最高法院宣告国会立法违宪无效之先例。时至现在，司法审查的内涵有了很大扩展，除了违宪审查之外，还包括现代民主国家所确立的对行政权实施有效监督的法律制度。本文研究的是行政法意义上的司法审查，它是指法院对行政行为的合宪性、合法性及公正性进行审查，纠正违法行为，并对其给公民、法人权益造成的损害给予相应补救的法律制度。国内有学者将行政行为的司法审查等同于行政诉讼，笔者认为是不妥的。英美法中的司法审查外延要远远大于行政诉讼，它包括对立法的审查和对行政行为的审查，对行政行为的审查又包括行政行为违宪审查和行政行为违法审查。[2]我国的行政诉讼只相当于他们的行政违法审查，而且仅是对具体行政行为的违法审查。在英美法系，法院可以司法审查除政治问题以外的所有司法问题，抽象行政行为自然在审查之列。另外，在法国其司法审查为非诉讼审查和事前审查。总之，无论是英美国家还是法国，他们的司法审查都包括对立法机关特别是对行政立法的监督。
以上英美司法审查制度的这些特点都不同于我国的行政诉讼，根据我国《行政诉讼法》的规定，一般认为行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益时，依法向人民法院提起诉讼，由人民法院进行审理并做出裁判的活动；它主要是对国家行政主体的具体行政行为是否合法进行的审查，是我国行政审查的主要任务。
1.1 行政行为司法审查的宪法依据
我国现行宪法从三个方面确立了法院对政府行政行为司法审查制度的框架，并由《行政诉讼法》具体予以落实，作出系统规定。
第一，《宪法》第2条规定：“中华人民共和国的一切权利属于人民。”“人民依据法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。”这就从国家制度上确立了人民的主人翁地位和以国家根本大法的形式确认了人民是国家权力的本源，即人民主权。《宪法》第41条又规定，公民“对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为，有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利”。还规定“由于国家机关和国家工作人员侵犯公民权利而受到损失的人，有依据法律规定取得赔偿的权利”。根据上述规定，我国宪法确立了公民有控告违法、失职的国家机关和工作人员，并要求侵权赔偿的主体资格和权利。
第二，《宪法》第5条规定，“一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。”这一规定集中体现了依法治国的原则，具体到行政机关那就是必须坚持依法行政，否则要追究违法的责任。
第三，《宪法》第123条规定，“中华人民共和国人民法院是国家的审判机关。”第126条又规定，“人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。第41条第2款还规定：“对于公民的申诉、控告或者检举，有关机关必须查清事实，负责处理”。这就确立了人民法院独立行使行政审判权的审判主体地位。
从以上内容可以看出，在我国司法审查虽然有宪法依据，但并没有明文确认法院的司法审查权能，而且由于法律行政法规中有关终局性决定严重限制了行政诉讼的范围，再加上法院只对具体行政行为进行审查，因此对于那些违宪违法的行政法规照样毫无办法。可以说我国的司法审查制度还具有很大缺漏，根本不能达到司法审查之终极目的。入世后，制订统一的司法审查法或者在宪法中设专章规定司法审查制度成为必要。
1.2 行政行为司法审查的理论基础
权利制约是政治学、宪法和行政法学等社会科学学科的一个经久不衰的课题，它有着源远流长的研究历史和多层面、多角度极为丰富的理论成果和实践。“无论在普通法国度还是在大陆法国度，贯穿于行政法的中心主题是完全相同的。这个主题就是对政府权力的法律控制。”[3]
司法审查本质上是“以权力制约权力”的制度安排。“一切权力合而为一，虽然没有专制君主的外观，但人们却时时感到专制君主的存在”，“当立法权和行政权集中在同一个人或同一个机关之手，自由便不复存在了，因为人们将要害怕这个国王或议会制定暴虐的法律，并将暴虐的执行这些法律”，“如果司法权不同立法权和行政权分离，自由也就不存在了，如果司法权和立法权合而为一，则将对公民的生命和自由施行专断的权力，因为法官就是立法者。如果司法权同行政权合二为一，法官将握有压迫者的力量。”[4]作为美国制宪先贤的麦迪逊就极力主张分立，他认为：权利分立的目的在于防止专权暴政，为了防止专权暴政的目的各权力间除了基本的区分外，更重要的还应相互制衡。“绝对的权力导致绝对的腐败，”“防止把某些权力逐渐集中于同一个部门的最可靠的办法，就是给予各部门主管人员抵制其他部门侵犯的必要法定手段和个人的主动。”[5] 以上这些就成为行政行为司法审查的理论基础。
对行政行为的司法审查是限制行政权非均衡性扩张的客观要求。在国家权力体系中，不同权力间的配置在量上并不是对等的。现代社会行政权的扩张，使行政机关不仅行使行政权，而且还广泛行使传统意义上的立法权和司法权。行政权具有一种天然的扩张优势，行政权是主动性权力，与社会生产力发展和民众利益联系最为密切，而行政权力较其他权力更加符合主权者统治与管理的需要，因此，行政权极易突破自身的范围而扩张，产生危害行政相对人合法权益的损害结果便难以避免。[6]因此行政权是最不可萎缩也不可膨胀、最需要自由又最易自由无度、最需要控制而又最难以控制的权力。司法机关如果不能享有对行政行为的有效审查权，便必然会导致司法无能、行政无法的双重恶果。[7]司法审查具有独立性、程序性、公开性、终局性和强制性等五大特点，与立法监督、社会监督等其他监督行政方式相比，具有明显的优越性，因此，司法审查成为行政权监督最后的、最有效的手段。
2 WTO规则与我国行政行为
WTO的法律基础为《建立世界贸易组织的马拉喀什宣言》以及附件中的一系列适用协定。这一系列协定确立了一些基本的法律原则，为国家商业活动提供了基本的法律规则，对缔约方政府的自由贸易提出了基本的法律框架。在我国加入WTO所签订的23个协议492页文本文件中，只有2项涉及到企业，其余均与政府有关。因此，与其说是中国政府入世，不如说是我国各级行政主体入世，是我国各级行政主体如何逐步适应WTO各项国际规则和经济全球化发展的过程。“WTO规则规范的主要对象不是作为单个的经济交往主体，而是作为整体的一个国家的政府行为，比如，透明度原则要求各成员方所实施的与国际贸易有关的法令、条例、司法判决、行政决定都必须予以公布，甚至某成员方政府与另一成员方政府所缔结的影响国际贸易的协定也必须予以公布，这一切显然是针对所有WTO成员方政府所言的。中国加入WTO，无论是采取将WTO规则转化为国内法，还是将其直接纳入国内法，WTO规则将成为我国行政部门和司法部门履行WTO协定的法律依据之一，成为我国对外贸易行政管制的重要法律依据。”[8]
WTO的各种规则要求自由贸易必须有平等的竞争环境和统一的市场规则，最终为统一的国际大市场而建立。因此，成员国政府必须承担一项义务就是保障WTO规则的统一实施。《建立世界贸易组织协定》第11条规定：各成员方必须保证本国的法律规范与WTO规则及协议保持一致。各成员必须以统一、公正、合理的方式实施有关协议，保证WTO协议和规则在国内得到统一实施。《货物贸易总协定》第34条第12款明确规定：“缔约方应当采取一切可能的适当措施，保证在它的领土以内的地区政府和当局、地方政府和当局能够遵守本协定的各项规定。”《中国议定书草案》也专门承诺：“中国政府保证WTO协定以及本议定书在其整个关税领土内，包括国家一级一下政府部门统一实施。” 为保证各成员国都能遵守WTO协议的各项规定，建立统一的国际大市场，WTO协定中附带了多项司法审查条款，以规范和制约成员国的行为，从而按法定程序做出规范、透明、与WTO协议要求相一致的行政行为。例如在《中国加入世贸组织议定书》中第2条中要求：“中国应设立或指定并维持审查庭、联络点和程序，以便迅速审查所有与《１９９４年关税与贸易总协定》（“ＧＡＴＴ１９９４”）第１０条第１款、ＧＡＴＳ第６条以及ＴＲＩＰＳ相关规定所指的法律、法规、普遍适用的司法决定和行政决定的实施有关的所有行政行为。此类审查庭应是公正的，并独立于被授权进行行政执行的机关，且不应对审查事项的结果有任何实质利害关系。”[9]另外在中国加入的《关税与贸易总协定》、《世贸补贴与反补贴协定》、《服务贸易总协定》、《与贸易有关的知识产权协定》等一系列文件中，有关司法审查的部分也为我国必须遵守。WTO协定必须遵守已经成为各成员国必须履行的义务，因此，存在于WTO协议及各附件中的司法审查内容也成为我国政府必须遵守和执行的国际法规。
入世后，WTO规则已成为我国法律体系中的一个极为重要的组成部分，而且其效力高于国内的一般法律、行政法规、地方性法规以及规章。目前我国已经按照WTO规则的要求和我国加入WTO法律文件时的承诺，采取许多相关措施，修改和制定了大量与之相适应的法律法规。对凡不符合WTO各项原则的，一一修改，有的被取消。清理检查的方针是：立、改、废，即对照WTO协议的规则，尚属空白的方面，进行立法增补；那些与WTO规则冲突不大的，进行修改；违反WTO规则的就废止。到目前为止，全国人大及其常委会已审议通过了新修改的六部法律，包括外商投资方面的三部和有关知识产权的三部。将与货物贸易、服务贸易、知识产权以及外商直接投资相关的行政行为纳入司法审查的范围，拓宽了行政审判的领域，完善了司法审查制度。2002年8月27日最高人民法院公布了《关于审理国际贸易行政案件若干问题的规定》，即从2002年10月日起，我国法院将受理外国人提出的行政诉讼案件，承担起我国加入WTO后审理与WTO规则相关的国际贸易行政案件的司法审查职责。《规定》不仅适用于WTO规则有关的国际贸易行政案件，还适用于有关我国缔结或者参加的其他贸易、投资、知识产权等双边国际条约或多边国际条约的行政案件；同时规定，当一个案件的审判国内法律规定存在两种以上的合理解释时，可以选择与WTO有关规则相一致的那条解释进行判决，进一步明确了法院对法律的解释和适用应当尽量避免与WTO规则和原则相冲突。[10]
但是，目前我国现有的各级行政主体在立法、管理事项的划分与执法等各个方面还远未形成全局性、整体性和统一性，地方保护主义、狭隘的部门利益等表现在各个方面。而且，由于我国的司法审查制度远没有建立起来，对行政行为的司法审查缺漏更大，司法机关所审查的只是具体行政行为的合法性，这与WTO协议的要求相差甚远。虽然我国行政复议法规定，行政复议机关可以撤消、废止、修改被申请复议的规范性文件，但这里存在一个严重的问题，行政机关具有立法和违法（违宪）审查双重身份，将陷入一个不可自拔的矛盾，自己审查自己，自己监督自己。因此，我国必须大力推进依法行政的进程，积极适用WTO司法审查规则，进一步完善我国的行政行为司法审查制度，以此规范和制约我国各政府部门的行政行为。通过司法审查阻碍自由贸易的和违反WTO规则和原则的法律法规，建构适应世贸规则的法制环境和经济环境。
3 WTO法律框架中的司法审查规则
WTO司法审查，即行政主体的行政行为接受司法审查。包括两层含义：一是要建立、维护或指定能够对有关行政行为进行及时审查的裁判机构和程序。WTO要求裁判机构必须是公正的，独立于有行政执行权的行政机构，与裁判结果没有实质性利益关系；二是这套独立、客观、公正的司法审查程序，要保证受到行政主体的各种行政行为影响的当事人，有机会将案件最后诉至司法机构，享有请求司法审查的权利。
据统计，WTO协议中要求司法复审的条款包括：GATT第10条第3款（b）项、《反倾销协议》第13条、《海关估价协议》第11条、《装运前检查协议》第4条、《补贴和反补贴协议》第23条、GATS第6条、TRIPS第41条至50条和第59条，以及《政府采购协议》第20条等。依据上述有关条款，WTO法律框架中的司法审查具有以下特点：
3.1 司法审查的主体
WTO协定的法律框架中规定了两类司法机构具有司法审查的主体资格。一是司法当局，二是司法的、仲裁的、行政的法庭。从WTO协定的相关条款中可知：（1）法院或司法当局是司法审查的当然主体，司法权的运作特点与WTO司法审查的独立性要求之间紧密联系，相得益彰。如TRIPS第41条第4款规定：“诉讼当事方应有机会要求司法当局对行政终局决定进行审查。”（2）“司法的、仲裁的或者行政的法庭”也是WTO司法审查的法定主体。这一点在GATT第6条第2款、第10条第3款（2）项、反倾销协议第13条及反补贴协议第23条中有详细的规定。所谓“司法的、仲裁的或者行政的法庭”是指WTO各成员国中履行广义司法权（包括行政司法权与纯粹的司法权等）和准司法权的专门性机构。WTO各成员国宪政体制和司法体制具有多样性，这种多样性使得行政司法机构或仲裁机构代替法院对行政行为进行审查成为必要。这种“司法的、仲裁的或行政法庭”要想对行政行为进行有效的审查，就必须独立于做出行政行为的机构。尽管这一点存在例外，如根据GATT第10条第3款（丙）项的规定，能够对行政行为进行客观公正审查的机构，或者在形式上不独立于做出行政行为的机构，也不必然是不合格的主体。这种审查主体和程序是否符合第10条第3款（2）项的规定，由缔约国全体决定。
3.2 司法审查的对象
司法审查的对象是行政主体的行政行为，这些行政行为的目的和内容是实施《1994关贸总协定》（GATT）第10条第1款、《服务贸易总协定》（GATS）第6条和《与贸易有关的知识产权协定》（TRIPS）相应条款所提及的法律、法规、有普遍适用力的司法决定和行政裁决的。采取行政行为的主体是政府各级行政机构。GATT第10条第1款规定的行为内容包括：产品的归类或者海关估价，关税税率、国内税税率和其他费用，有关进出口或者其他的支付转帐，或者影响其销售、分销、运输、保险、仓储检验、展览、加工、混合或者其他用途的要求、限制或者禁止。GATS第6条规定的行为非常宽，即所谓“影响”服务贸易的行政决定。所有上述这些行政行为，有的是过去我国行政主体已经执行过的，例如GATT所提到的那些管理货物贸易的措施，有的是过去我国的行政主体很少或者没有执行过的，例如GATS所概括提到的行政决定。
3.3 司法审查的范围
审查范围的确定，有行政行为和受保护的权利两个方面。GATS第6条第2款（a）项规定：“在不违背一国宪法和法律制度的前提条件下，每个成员应维持或按照实际可能，尽快的建立司法、仲裁或行政法庭或程序，在受影响的服务提供者的请求下，对影响服务贸易的行政决定做出迅速审查，并在请求被证明合理时给予适当的补救。”TRIPS第41条第4款规定了对于初审的司法判决，在符合一定条件下，应使当事人有上诉提请复审的机会，而对于行政部门的终局决定或裁决，在任何情况下都应使当事人有机会要求司法审查。根据上述规定，将实施上述法律、法规、有普遍约束力的行政行为都作为司法审查的对象，就一定会突破我国现行行政诉讼法的权利保护范围，即在不涉及宪政授权问题的情况下，行政立法以外的部分抽象行政行为、部分终局裁决行为都将纳入司法审查范围。
3.4 司法审查的程序
TRIPS在第二节“民事和行政程序及救济”中，专门规定了公平和公正的程序（第42条）、证据（第43条）、禁令（injunction）等与司法审查程序相关的内容。笔者认为，有两个方面需要引起注意。一是WTO 在当事人诉讼权利方面做了更加详细的规定。TRIPS第42条规定，“被告应获得及时和充分详细的书面通知，包括诉讼主张的依据。应允许当事方由独立的法律顾问代表出席，不应规定难于负担的强制本人出庭的程序。这种程序的所有当事人应有权利证明其主张并出示所有相关的证据。该程序应提供一种识别和保护机密信息的办法，除非这违反现行宪法的要求。”该条规定对司法审查的程序提出了三个新的要求，首先是当事人有及时被告知相关诉讼内容的权利；其次是当事人可以委托独立的法律顾问，包括外国的律师出庭。这与我国诉讼法的相关规定不一致。再次是司法审查的程序应当在不违反现行宪法的情况下为当事人保护机密信息。二是WTO要求在特定的领域，赋予法院行使禁令的权力。所谓禁令是指法院为保护原告不遭受不可补救的伤害，责令被告停止侵权的判决。例如TRIPS第44条第1款规定：“司法当局应有权责令当事人停止侵权，除其他外，有权在清关后立即阻止那些涉及知识产权侵权的进口商品进入其管辖内的商业渠道。”
3.5 司法审查的标准
司法审查的标准是一个非常复杂的问题，WTO中的司法审查标准是一些很原则的标准。概括起来主要有以下四种标准：（1）实体合法性标准。这是指WTO各成员方的行政行为都应当遵循WTO规则的各种实体性法律规定，不得违反WTO及各成员国既成的法律规范，否则要承担不利的后果；（2）实体公正性标准。WTO协议中关于实体公正的规定有很多种，既有最惠国待遇、国民待遇等基本原则，也有反倾销协议中是否构成重大损害的具体规范。GATS第6条第1款规定：“在已做出具体承诺的部门，每个成员应确保所有普遍适用的影响服务贸易的措施，将以合理客观和公正的方式予以实施。”GATT第10条第3款（甲）项规定，“缔约各国应以统一、公正和合理的方式实施本条第1款所述的法令、条例判决和决定。”（3）程序合法性标准。这是指各成员国政府的行政行为应当符合WTO各种协议所规定的具体程序，不得违反“法定的程序”。这一标准成为WTO机构和各成员国司法审查的基础标准。（4）程序正当性标准。WTO在很多地方对行政行为的程序的正当性有原则性的规定。TRIPS第41条第2款规定：“执法程序应该公平和公正，不应有不必要的复杂或费用高昂，无端耗时或延误。”GATS第6条第四款(C)项规定，“程序本身不应成为提供服务的限制。”这些规定确立了行政行为公平、公正的程序原则以及程序规范不应当成为当事人义务规范的原则。另外，GATT第3条第1款规定，“除非在紧急情况下，各成员应迅速并最迟于生效之时，公布所有普遍适用的有关或影响本协定事实的措施。一成员为签字方的涉及或影响服务贸易的国际协定也应予公布。”该条第2、3、4、5款均对行政行为的透明度作了规定，透明度是正当法律程序要求行政行为公开得一个重要内容。
4 WTO司法审查规则对我国的影响及对策
WTO的规则与原则体系的相关规定，显示出我国现有的行政行为司法审查制度急待发展与完善的巨大空间。这对于我国的行政法制建设是一种挑战，也更是一种机遇。
4.1 WTO司法审查主体制度对我国的影响
WTO法律框架中的司法审查主体主要有三个：法院、行政司法机构和仲裁机构。而我国目前司法审查的主体仅限于法院。对于此间的不一致学术界已有很多讨论。[11]在此，笔者提出以下的看法：（1）WTO中对司法审查主体并没有硬性规定，各成员国大可不必拘泥于WTO的此项规定，各国可选择一种或多种适合自己国情的作为本国的司法审查主体；（2）在我国如果选择行政司法机构和仲裁机构作为司法审查主体不符合我国国情，也不利于行政法制建设。因为目前我国行政权与司法权之间的配置已失衡，行政权力的扩张已经渗透到司法领域，如果再在体制上允许行政机关建立独立的法庭行使最终的司法审查权，必然达不到规范行政行为的司法审查本来目的。而仲裁机构作为民间调解组织，已完成向民事程序法的转换，为了法律秩序的和谐与稳定，显然不能再要求其返回到对行政行为的司法审查格局上来。（3）从长远考虑，应建构符合WTO理念的专门司法审查法院。现实中行政行为的专业性与现行法院法官素质的低水平状态形成强烈的反差，使司法审查徒有虚名。建立专门的司法审查法院，培养、任命一批熟悉WTO审判规则的法官，那样对我国行政行为的司法审查才能落实到实处。
印发江门市区公共租赁住房管理暂行办法的通知
广东省江门市人民政府办公室
印发江门市区公共租赁住房管理暂行办法的通知
江府办［2011］108号
各市、区人民政府，市有关单位：
《江门市区公共租赁住房管理暂行办法》业经市政府十三届九十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
江门市人民政府办公室
二○一一年十二月三十一日
江门市区公共租赁住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市公共租赁住房管理，完善市区住房保障体系，根据《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发［2011］45号）、《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保［2010］62号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）、《城市低收入家庭认定办法》（民发［2008］）156号）和《关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》（粤府办［2010］65号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 市区范围内（含蓬江区、江海区、新会区，下同）公共租赁住房的筹集、租赁、管理和监督工作均适用本办法。
第三条 公共租赁住房是指由政府投资、统筹建设或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设，纳入政府统一管理的限定套型面积、租金标准、供应对象的保障性住房。本办法所称的公共租赁住房是指由政府投资、统筹建设的公共租赁住房，包括按有关规定所称的廉租住房。
第四条 公共租赁住房的建设实行政府主导、统筹规划、政策支持、严格监管的原则。
第五条 公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，根据申请人家庭的人口规模配租不同面积的套型住房，满足基本居住需求，定向出租，只租不售，超标退出，循环使用，规范管理。
第六条 新建的成套公共租赁住房，坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的原则，单套建筑面积以40平方米左右为主，严格控制在60平方米以下。
第七条 市和各区住房城乡建设行政主管部门是市区住房保障工作管理部门。市住房城乡建设行政主管部门主要负责全市公共租赁住房的规划制定、指标分配、任务督办、制度建设、房源筹集、监督、管理等工作；各区住房城乡建设行政主管部门主要负责属本辖区政府任务的公共租赁住房的房源筹集、监督、管理等工作。
各级发展改革（物价）、公安、监察、民政、财政、人力资源社会保障、国土资源、审计、国有资产管理、统计、城乡规划、城管、工商、税务、银监等相关职能部门和各镇政府、街道办事处要各司其职、互相配合，共同做好市区公共租赁住房的筹集、租赁、管理和监督等工作。
第二章 房源筹集
第八条 我市公共租赁住房的发展规划和年度计划由市政府根据本市的经济发展水平、房价水平和公共租赁住房的供求情况制定和公布，各区政府要根据下达的指标任务，切实做好相关工作。公共租赁住房发展规划要做到科学安排、因地制宜、合理布局，充分考虑居民对交通、就业、入学、就医等方面的需求，将公共租赁住房安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。
第九条 公共租赁住房房源可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集。
第十条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地利用供应计划，予以重点保障。
政府投资建设的公共租赁住房建设用地实行划拨供应，政府统筹建设的公共租赁住房建设用地可采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。
第十一条 公共租赁住房的资金来源主要包括：
（一）中央和省安排的专项补助资金；
（二）市、区财政年度预算安排的资金；
（三）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（四）在土地出让收入中提取一定比例的资金；
（五）通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金；
（六）出租公共租赁住房及出租、出售配套设施回收的资金；
（七）发行企业专项债券；
（八）个人、社会捐赠的资金；
（九）经政府批准可纳入公共租赁住房筹集使用范围的其他资金。
第十二条 公共租赁住房建设纳入市、区保障性住房建设计划，并经有关部门审核同意后，可按有关政策规定减免相关税费。
公共租赁住房开发建设和租赁经营过程中涉及的相关税费，按财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税［2010］88号）执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房［2007］258号）执行。
第十三条 公共租赁住房建设实行“谁投资，谁所有”（在土地出让时有前置条件的除外），并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质。
第十四条 公共租赁住房工程建设项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。公共租赁住房在出租前，由产权人按照“经济、节能、环保”的原则提供简约、环保的基本装修，具备入住条件，承租人不得对住房进行二次装修、改建、扩建、加建，不得擅自改变住房原有使用功能和内部结构。
第三章 保障对象
第十五条 公共租赁住房的保障对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工，并将有稳定职业及在市区居住满一定年限、符合保障条件的外来务工人员纳入保障范围。
外来引进人才的住房通过人才公寓另行解决。
第十六条 城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员分别符合下列条件的，可以申请公共租赁住房：
（一）同时具备下列条件的城市中等偏下收入住房困难家庭，可以申请公共租赁住房：
1.申请人及共同申请的家庭成员具有本市区城镇户籍，并在本市区工作或居住；
2.家庭年人均可支配收入低于上年度本市区人均可支配收入的80%；
3.家庭财产净值符合市政府公布的标准；
4.在本市区无自有住房，或虽有自有住房但家庭人均住房建筑面积低于同期政府公布的住房保障面积标准；
5.未享受廉租住房实物配租、政府购房优惠政策（包括经济适用住房、限价商品住房等）。
（二）同时具备下列条件的新就业职工，可以申请公共租赁住房：
1.具有本市区城镇居民户口；
2.从初次就业起计，工作3年以内；
3.人均可支配收入低于上年度本市区人均可支配收入的80%；
4.申请人及其家庭在本市区无自有住房，或虽有自有住房但家庭人均住房建筑面积低于同期政府公布的住房保障面积标准；
5.在本市区工作满3个月并与本市区用人单位签订了劳动（聘用）合同，已购买社会保险3个月以上。
（三）同时具备下列条件的外来务工人员，可以申请公共租赁住房：
1.持有本市区城镇居住证；
2.人均可支配收入低于上年度本市区人均可支配收入的80%；
3.申请人及其家庭在本市区无自有住房，或虽有自有住房但家庭人均住房建筑面积低于同期政府公布的住房保障面积标准；
4.在本市区工作累计满3年并与本市区用人单位签订了新劳动（聘用）合同，购买社会保险1年以上。
第四章 申请、审核和分配
第十七条 城市中等偏下收入住房困难家庭以家庭为申请单位，新就业职工和外来务工人员可以家庭或个人为申请单位。以家庭为申请单位的，应由户主作为申请人，其他家庭成员为共同申请人。以个人为申请单位的，本人为申请人。申请人与共同申请人之间必须有法定的赡养、抚养或扶养关系并共同生活。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。申请人必须具有完全民事行为能力。
第十八条 城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房须提供一定的资料，并应如实申报家庭住房、收入和财产状况，声明同意有关审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。
（一）城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房，应提交下列材料：
1.公共租赁住房保障申请表；
2.申请人及共同申请人居民身份证和户口簿复印件；
3.申请人及共同申请人收入证明；
4.申请人家庭财产净值申报表；
5.居住证明:自有住房的提供《房地产权证》或购房合同复印件；租住住房的提供房屋租赁合同（不含同一户籍有赡养、抚养和扶养关系的租住、借住关系）；借用住房的，提供由居住所在地街道办事处出具的户主与借用人的借用关系证明。
（二）新就业职工申请公共租赁住房，应提交下列材料：
1.公共租赁住房保障申请表；
2.申请人居民身份证及户口簿复印件，已婚的应同时提供结婚证明；
3.申请人收入证明；
4.申请人及其家庭在市区范围内的居住证明（提交办法参照本条第（一）项第5点）；
5.申请人与市区用人单位签订的1年以上劳动（聘用）合同复印件；
6.就业单位为申请人在市区缴纳3个月以上社会保险费的资料复印件；
7.如有共同申请人的，一并提交共同申请人的上述材料。
（三）外来务工人员申请公共租赁住房，应提交下列材料：
1.公共租赁住房保障申请表；
2.申请人居民身份证及居住证复印件，已婚的应同时提供结婚证明；
3.申请人收入证明；
4.申请人及其家庭在市区范围内的居住证明（提交办法参照本条第（一）项第5点）；
5.申请人与市区用人单位签订的1年以上劳动（聘用）合同复印件；
6.就业单位为申请人在市区累计缴纳3年以上社会保险费的资料复印件；
7.如有共同申请人的，一并提交共同申请人的上述材料。
第十九条 公共租赁住房的申请和审核，应按照以下程序办理：
（一）领表：城市中等偏下收入住房困难家庭凭户口簿、身份证向居住所在地街道办事处领取《江门市区公共租赁住房保障申请表》，新就业职工、外来务工人员凭户口簿或居住证、身份证向就业单位领取《江门市区公共租赁住房保障申请表》（以下简称申请表）；
（二）申请：申请人如实填写申请表，并向居住所在地街道办事处或就业单位提交申请表和相关资料；
（三）初审：街道办事处或者就业单位自受理申请之日起30日内，对申请人的家庭户籍、收入、住房、财产等情况，通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实，并提出初审意见报送所在区住房城乡建设部门；
（四）审核（复审）：
1.属各区政府统筹建设安排的公共租赁住房，各区住房城乡建设部门自收到初审资料之日起15日内，会同区民政、公安交管等部门对申请人的家庭收入（由民政行政主管部门负责，下同）、住房（由住房城乡建设行政主管部门负责，下同）、财产（其中车辆由公安交管行政主管部门负责，其他财产由民政行政主管部门牵头负责，下同）等情况进行审核，提出审核意见。
2.属市政府统筹建设安排的公共租赁住房，各区有关部门在完成审核后，由区住房城乡建设部门将相关资料报送市住房城乡建设部门。市住房城乡建设部门自收到资料之日起15日内，会同市民政、公安交管等部门对申请人的家庭收入、住房、财产等情况进行复审，提出复审意见。
3、审核（复审）机关调查核实申请人住房、金融资产、车辆等财产的，有关机构应当依法提供便利。
（五）公示：
1.经审核，申请人符合公共租赁住房资格规定条件的，由所在地住房城乡建设部门对申请人的姓名、工作单位、居住地址、家庭人口、家庭收入、家庭住房、家庭财产等情况，在申请人居住地所在街道办事处或就业单位张榜公布，并在住房城乡建设部门网站进行公示，公示期限为15日。
2.任何组织或个人对公示的申请人情况有异议的，可向住房城乡建设部门提出，住房城乡建设部门自接到异议之日起5个工作日内重新调查核实。
3.经公示无异议或经核实异议不成立的，住房城乡建设部门批准申请人取得公共租赁住房申请资格，并在本部门网站公告，同时向申请人发出《江门市区公共租赁住房租赁资格确认书》。
（六）轮候：经申请符合资格已处于轮候状态的申请人，在轮候期间因家庭人口、收入、住房、财产等发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件的，申请人应主动向原受理单位申报，取消公共租赁住房轮候资格。
第二十条 公共租赁住房的分配，应按照以下程序办理：
（一）向经审核符合条件并已登记的申请人分配公共租赁住房，应在公共租赁住房进行分配10日前向符合条件的申请人发出《江门市区公共租赁住房租赁分配通知书》，告知分配时间、地点以及拟分配的房源地址。
（二）公共租赁住房的分配必须做到公平、公开、公正，并以公开摇珠的方式进行。
（三）对符合本办法第十六条第（一）项中第1、3、4、5点，且家庭人均月收入符合市政府公布的廉租住房收入保障线的，列入廉租住房保障对象并予以重点保障，优先配租。在解决廉租住房保障对象住房困难后，应解决城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工住房问题，房源充足时可兼顾解决外来务工人员住房问题。同时，对符合申请条件的城市中等偏下收入住房困难家庭中有中重度残疾人员（一、二、三级），或属单亲特困母亲家庭的，在配租时应予优先考虑。具体优先次序如下：
1.符合廉租住房保障对象的申请人；
2.申请家庭中有中重度残疾人员（一、二、三级）的；
3.申请家庭属单亲特困母亲家庭的；
4.申请家庭属普通城市中等偏下收入住房困难家庭的；
5.新就业职工；
6.外来务工人员。
（四）申请人通过摇珠方式选房并确定房号后，当场签署《江门市区公共租赁住房租赁确认书》。
第五章 租赁及租金管理
第二十一条 公共租赁住房分配后，申请人凭《江门市区公共租赁住房租赁确认书》与所在地住房城乡建设部门签订书面租赁合同。租赁合同应载明房屋地址、租赁面积、租金水平、租赁期限以及出租人和承租人的权利、义务。
公共租赁住房实施物业管理的，承租人应当与物业管理服务单位签订物业管理服务合同。
承租人已租住公房的，应于签订公共租赁住房租赁合同六日起15日内退出原租住公房。
第二十二条 除不可抗力外，已确立公共租赁住房资格的家庭或个人发生以下情况之一的，视同放弃，2年内不得再次申请：
（一）未按规定的时间、地点参加选房的；
（二）参加选房但放弃所选定的住房的；
（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；
（四）签订租赁合同后无正当理由放弃租房的。
第二十三条 公共租赁住房租赁合同期限一般为3年，租赁资格每3年审核一次。其中，对符合廉租住房保障条件的保障对象的住房租赁合同期限一般为1年，租赁资格每年审核一次。
第二十四条 公共租赁住房的租金按照套型建筑面积计收，具体标准为：
（一）符合廉租住房申请条件的申请人，租金按廉租住房租金标准计收；
（二）年人均可支配收入低于市、区政府公布标准60%的申请人，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的60%计收；
（三）年人均可支配收入为市、区政府公布标准60%-70%的申请人，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的70%计收；
（四）年人均可支配收入为市、区政府公布标准70%-80%的申请人，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的80%计收；
人均住房（含自有产权房屋）建筑面积超过同期市、区政府公布的住房保障面积标准的，差额部分按照房屋所在地房屋租金市场参考价全额计收。
廉租住房租金标准和房屋所在地房屋租金市场参考价，由物价行政主管部门会同住房城乡建设行政主管部门按照有关规定制定并发布。公共租赁住房租金的计收比例可根据社会经济发展状况、公共租赁住房的建设标准和配套设施、住房保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况适时进行调整。具体的调整时间和幅度，由物价行政主管部门会同住房城乡建设行政主管部门提出意见，报市政府批准后公布执行。
第二十五条 公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，专户储存、专款专用，专项用于偿还公共租赁住房的贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
第二十六条 承租人应按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人须负责修复或承担赔偿责任。
第二十七条 公共租赁住房小区实施物业管理的，其物业管理费由承租人负担。
第二十八条 承租人拖欠房屋租金、物业服务费和其他费用的，住房城乡建设部门可通报其所在单位，从其工资收入中直接扣划。
第六章 租赁住房补贴和租金核减
第二十九条 经审查符合廉租住房资格的申请人，未能及时获得实物配租的，应当向其发放廉租住房租赁补贴；如申请人已租住直管公房的, 住房城乡建设部门应采用租金核减方式减收其公房租金，做到应保尽保。
第三十条 廉租住房租赁补贴按照房屋所在地房屋租金市场参考价、廉租住房租金单价、人均住房保障面积和家庭人口确定。其计算方式为：月廉租住房租赁补贴=（房屋所在地房屋租金市场参考价-廉租住房租金单价）×人均住房保障面积×家庭人口。
人均廉租住房租赁补贴面积的计算方式为：持市区《低保证》和《低收入家庭证》的家庭按市政府公布的人均住房保障面积确定；非持《低保证》和《低收入家庭证》的家庭按市政府公布的人均住房保障面积与实际人均住房的差额面积（低收入家庭人均租赁住房补贴面积 = 按市政府公布的人均住房保障面积-自有人均住房建筑面积）确定。
家庭人口的计算方式为：以民政部门核定的家庭人数为计发补贴人数，超过5人的按5人计算。
第三十一条 住房城乡建设部门每季度向财政部门申请一次廉租住房租赁补贴资金，财政部门审核后，将款项划至住房城乡建设部门。
第三十二条 住房城乡建设部门自收到财政部门划拨的廉租住房租赁补贴资金之日起5个工作日内，在指定银行将租赁住房补贴存入保障对象名下的银行帐号。要确保当年12月25日前全部发放到位。
第三十三条 申请租金核减的家庭，凭住房城乡建设部门通知，直接到辖管房管所办理公房租金核减手续。月租金核减计算方式为：
未达保障面积的月租金核减 = 原公房租金 - 廉租住房租金单价计得租金
已达或超出保障面积的月租金核减 = 原公房租金 - 保障面积内廉租住房租金 - 超保障面积部分的公房租金
第七章 续约、退出和责任
第三十四条 公共租赁住房承租人，如租赁合同期满需申请续约的，应在租赁合同期满前3个月内向原申请部门提出申请，并重新如实申报家庭人口、收入、住房、财产等变动情况。相关部门按照本办法第十九条的规定和程序进行受理和审核。
（一）经审核符合公共租赁住房租赁资格的，由住房城乡建设部门继续提供公共租赁住房，并视家庭人均月收入或家庭（个人）年均可支配收入情况按照本办法第二十四条的规定相应调整租金标准，与承租人重新签订租赁合同。新就业职工续约时间与初次承租时间合计不得超过3年，但续约期满后，如符合中低收入住房困难家庭申请条件的，可另行提出申请。
（二）经审核不符合公共租赁住房租赁资格的，承租人应结清有关费用并于合同期满后30日内腾退出公共租赁住房。暂时无法腾退的，给予最长不超过6个月的延长租住期，延长期内租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收；延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。
第三十五条 申请人正在领取租赁住房补贴或正在实施租金核减期间，如经审核不符合公共租赁住房租赁资格的，立即停止发放租赁住房补贴或停止租金核减。
第三十六条 公共租赁住房承租人主动申请退出公共租赁住房的，应向住房城乡建设部门提出解除租赁合同的书面申请。按规定退出公共租赁住房的，应保持原租住房屋及附属设施设备完好，并结清各种应由承租人承担的公共服务费用。
第三十七条 有下列行为之一的公共租赁住房承租人应当退出公共租赁住房：
（一）将所承租的公共租赁住房擅自转借、转租或者改变用途；
（二）无正当理由连续6个月以上未居住的；
（三）无正当理由累计6个月以上未缴纳住房租金或物业管理费的。
第三十八条 新就业职工、外来务工人员因工作调整离开原工作单位的，原用人单位及其本人要及时向住房城乡建设部门申报。住房城乡建设部门可给予原承租人不超过6个月的延长租住期，由原承租人重新提供与市区新就业单位签订的劳动（聘用）合同、新就业单位为申请人购买社会保险的资料复印件以及本人的收入证明等资料办理续约。延长期满后未能提供相关资料的，要退出原租住的公共租赁住房。延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。
第三十九条 住房城乡建设部门要会同民政、公安、街道办事处等有关部门加强对公共租赁住房承租人的监督检查，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握承租人的人口、收入及住房、财产变动等有关情况，对认定不再符合公共租赁住房租赁资格的可提前解约。承租人暂时无法腾退的，给予不超过6个月的延长租住期，延长期内租金按照房屋所在地的房屋租金市场参考价计收；延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。
第四十条 申请人隐瞒身份、住房或收入等状况，以虚假资料以及其他不正当手段骗租公共租赁住房的，住房城乡建设部门应取消其申请资格，责令其退出已租住的公共租赁住房，并按照房屋所在地的房屋租金市场参考价的2倍追缴房租差价并上缴财政，该申请人5年内不得再次申请公共租赁住房，已构成违法犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十一条 用人单位为申请人出具虚假证明申请公共租赁住房的，将依法依规追究相关责任人的法律责任。已构成违法犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十二条 承租人或用人单位违反本办法有关规定，拒不执行的，住房城乡建设部门可依法向法院提起诉讼，申请强制执行。
第四十三条 住房城乡建设部门及其他相关职能部门工作人员滥用职权、营私舞弊、玩忽职守，侵害公共租赁住房申请人合法权益的，依法依规追究其相关责任；涉嫌违法犯罪的，移送司法机关处理。
第八章 附 则
第四十四条 各市政府可按照本办法试行，或参照相关要求制定本辖区的公共租赁住房管理实施细则。
第四十五条 本办法如与国家、省今后颁布的政策有抵触的，以国家、省的相关政策规定为准。
第四十六条 我市人才公寓和由社会力量投资建设的公共租赁住房管理办法另行制定。
第四十七条 本办法自2012年2月1日起施行，有效期3年，期限届满后将根据实际情况依法评估修订。
第四十八条 本办法正式生效后，《江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法》（江府办［2008］84号）和《江门市房产管理局关于市区低收入家庭租赁住房补贴和租金核减管理办法》（江房［2008］109号）同时废止。