四川省成都市人民政府


成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定
成都市人民政府



第一章 总则
第一条 为了加强住宅小区与高层楼宇的物业管理，创造整洁、文明、安全、舒适的城市环境，根据国家有关法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。
第二条 本市城市规划区内新建的建筑面积二万平方米以上的住宅小区（含组团）以及十层以上的高层楼宇，应当按照本规定实行物业管理。
第三条 本规定所称物业，是指物业管理区域内的房屋及其配套的有关设施、设备和场地。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
第四条 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合原则。
第五条 成都市房地产管理局是本市物业管理的主管部门，并负责组织实施本规定。
各区（市）县房地产管理部门或区（市）县人民政府确定的部门（以下简称物业管理主管部门）在规定的职权范围内负责本辖区物业管理的指导、监督和协调工作。
建设、规划、市政、公用、园林、市容环卫、公安、物价、供电、邮政、电信等管理部门按照各自职责，协同实施本规定。
街道办事处，镇人民政府应当配合物业管理主管部门，做好本辖区物业管理的监督和指导工作。

第二章 业主自治管理
第六条 业主有监督物业管理的权利，并有合理使用房屋、公用设施，维护公共秩序和缴纳物业管理服务费用的义务。
第七条 一个物业管理区域内入住率达到30％以上或入住已满一年的，应当成立业主委员会。
业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目的的经营活动。
物业管理区域由区（市）县物业管理主管部门根据配套设施情况进行划定。
第八条 业主委员会由物业管理区域内的业主或其推选的代表以及街道办事处（镇人民政府）、居委会确定的人员组成，业主委员会主任由业主担任。
业主委员会根据物业管理区域的规模由七人至十一人单数组成，每届任期二年。
第一届业主委员会由开发建设单位牵头，在区（市）、县物业管理主管部门的指导下组建成立，并报市物业管理主管部门登记备案。
第九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘物业管理公司，代表全体业主与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理委托合同；
（二）审核物业管理公司的年度管理计划和管理服务的重大措施，监督物业管理服务费用的收支情况；
（三）听取业主、使用人的意见和建议，对物业管理公司的管理服务工作进行监督；
（四）对业主、使用人进行约束和监督，督促其遵守业主公约，履行物业管理委托合同；
（五）协助物业管理公司做好与有关部门的工作联系。
第十条 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席，作出决定应经全体委员过半数通过，在作出重大决定之前还应征求其他业主的意见。
业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和物业管理委托合同的规定。
第十一条 业主委员会应当制订业主公约，明确有关物业使用、维修和其他管理事项。业主公约经已入住的过半数以上业主签订后生效。业主公约对全体业主、使用人具有约束力。

第三章 物业管理服务
第十二条 物业管理公司应当按照规定向市物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理资质证书实行定期审验制度。物业管理公司应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十三条 物业管理人员应经物业管理主管部门培训并领取合格证书后，方可上岗。
第十四条 物业管理公司享有下列权利：
（一）制定物业管理的具体规则；
（二）依照本规定和物业管理委托合同进行管理和服务，收取服务费用；
（三）有权制止或处理违反物业管理规章制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
（五）有权要求业主委员会协助管理；
（六）有权依法从事其它多种经营活动；
（七）有权拒绝不合理的收费和摊派。
第十五条 物业管理公司应当履行下列义务：
（一）依照本规定和物业管理委托合同约定的内容和标准实施管理和服务；
（二）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，并接受其监督；
（三）协助开展社区文化活动；
（四）接受政府有关部门的指导与监督。
第十六条 物业管理公司接受业主委员会的委托进行物业管理服务，应当签订物业管理委托合同。合同应载明以下内容：
（一）管理服务的项目和标准；
（二）管理服务的期限；
（三）双方的权利和义务；
（四）服务费用；
（五）违约责任；
（六）解决纠纷的方式；
（七）合同终止或解除的约定；
（八）其它约定事项。
物业管理委托合同示范文本由市物业管理主管部门制定。
第十七条 物业管理的公共性服务项目应当具有下列内容：
（一）房屋建筑共用部位的养护、维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、屋顶等；
（二）共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，包括：电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等；
（三）附属配套建筑和设施的养护、维修和管理，包括商业网点、自行车房（棚）、停车场（库）等；
（四）公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
（五）公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁、除“四害’’以及垃圾的收集、清运等；
（六）车辆停放与行驶秩序的管理；
（七）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；
（八）物业档案资料的保管。
第十八条 物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，开展料理家务、照顾病人、装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备、搬运和订购物品等专项特约服务。
第十九条 水、电、气等有关专业管理部门委托物业管理公司向业主或使用人代收代缴费用的，应按规定向物业管理公司支付劳务费用。
第二十条 物业管理服务的收费标准，应遵循合理、公开的原则，根据服务的内容、质量、深度和社会承受能力，按下列规定执行：
（一）普通建筑标准的住宅小区的公共性服务项目，实行政府定价；
（二）高标准的住宅小区和高层楼宇的公共性服务项目，实行政府指导价；
（三）特约服务实行经营者定价。
第（一）、（二）项的收费标准，由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十一条 物业管理服务的费用由物业管理公司按规定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定。
物业管理的公共性服务项目收费，经物业管理公司与业主委员会协商可以预收，但预收的期限不得超过六个月。
第二十二条 物业管理公司应当建立健全财务会计制度，每半年公布一次管理服务费用的收支情况，并接受业主委员会和政府有关部门的监督。
第二十三条 物业管理公司在物业管理委托合同终止或解除后三十日内，应向业主委员会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理办公用房和属于业主共有的房屋及其它财物。

第四章 物业的使用与维修
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，正确处理用水、用电、排水、排污、通行、通风、采光、维修、环境卫生等方面的相邻关系。
第二十五条 业主或者使用人装修房屋，应当事先征得物业管理公司的同意，需要改变房屋结构的，必须报经政府有关部门批准。
物业管理公司应将装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并加强对装修活动的指导和监督。
第二十六条 业主或使用人应当严格按照房屋的设计用途进行使用，不得擅自改变使用性质。因特殊情况确需改变的，应当符合城市规划要求，并在征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意后，报政府有关主管部门审批。
物业管理区域内按照规划配套建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第二十七条 业主、使用人使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改建、扩建和改变房屋的外观；
（二）不得拆改房屋的承重墙和梁、柱结构；
（三）不得占用房屋的屋顶、楼梯、通道等共用部位；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第二十八条 在物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用道路摆摊设点；
（二）擅自接引、拆除市政公用基础设施；擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；损坏市政公用基础设施；
（三）违法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；
（四）毁损、占用绿地和绿化设施；在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品；
（五）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；在建筑物或构筑物上涂写、刻划、张贴；
（六）违反规定停放机动车和非机动车；
（七）法律、法规、规章及业主公约规定的其它禁止行为。
第二十九条 房屋的自用部位和自用设施的养护、维修，由业主负责，业主与使用人另有约定的，从其约定。业主或使用人也可委托物业管理公司进行养护、维修，并承担相应的费用。
第三十条 房屋的自用部位和自用设施因损坏而影响毗连房屋正常使用，业主或使用人应当及时修缮。拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理公司进行修缮，费用由业主或使用人承担。
第三十一条 建立物业养护维修专项费用，用于房屋共用部位、共用设施、设备以及附属配套公共建筑和设施的养护、维修及更新、不得挪作他用，但按本规定由业主委员会用于支付房价款和租金的除外。
第三十二条 物业养护维修专项费用的来源：
（一）业主按产权份额定期缴纳一定费用；
（二）住宅小区的开发建设单位按工程造价的0．4％和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0．5％一次性提供的费用；
（三）其他有关的来源。
第三十三条 物业养护维修专项费用应专户存贮，其费用的收支，物业管理公司、业主委员会应定期向业主公布，接受监督。
第三十四条 住宅小区物业管理区域内的地下管网、道路等设施的养护维修，按国家有关规定执行。
第三十五条 业主转让、出租房屋，应当将业主公约作为转让合同、租赁合同的附件，并在合同签订后的一日内，将转让、出租情况书面告诉业主委员会和物业管理公司。
房屋转让时，业主原缴纳的物业养护维修专项费用不再退还。

第五章 前期物业管理
第三十六条 物业在建设期间至向业主委员会正式移交前，开发建设单位应自行实施前期管理或委托物业管理公司进行管理，并将管理情况报物业管理主管部门备案。其物业管理服务费用，除由业主、使用人入住后按规定缴纳外，不足部分由开发建设单位承担。
业主委员会成立后，应与原物业管理公司签订物业管理委托合同，管理期限不得低于二年。期满后业主委员会可重新聘请物业管理公司，但在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘权。
第三十七条 开发建设单位在出售、预售或安置房屋前，应当制定物业管理方案，并在房屋购销合同或安置协议中载明相应条款。
物业管理方案应经物业管理主管部门审核。
第三十八条 经验收合格的住宅小区、高层楼宇，开发建设单位应向物业管理公司提供以下档案资料（复印件）：
（一）规划总平面图；
（二）竣工总平面图；
（三）单体建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）市政公用基础设施、公共配套设施数量清册及平面布置图。
第三十九条 根据物业规模，开发建设单位应提供一定的房屋按照直管公房的租金标准出租给业主委员会、物业管理公司作为办公用房使用，任何单位和个人不得改变其用途。
第四十条 住宅小区按规划配建有商业网点房的，开发建设单位应将占物业总建筑面积0．5％的商业网点房按工程造价转让给业主委员会，产权属全体业主共有。
第四十一条 业主委员会应将商业网点房和其它有经营收入的公用设施、设备、场地提供给物业管理公司经营管理，其中商业网点房经营纯利润的40％纳入物业养护维修专项费用，其余经营收入用于弥补日常物业管理经费的不足。
第四十二条 业主、使用人入住前，应与物业管理公司签订入住公约。入住公约对全体业主、使用人具有约束力。入住公约自业主公约生效时终止。

第六章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会有权责令其限期改正。
第四十四条 业主、使用人不按期缴纳物业管理服务费用的，物业管理公司有权要求其限期缴纳，并按合同约定收取滞纳金，逾期仍不缴纳的，可向人民法院提起诉讼。
物业管理公司违反物业管理委托合同的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十五条 业主委员会作出的决定违反本规定的，物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
第四十六条 业主、使用人违反本规定第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定的，物业管理公司、业主委员会应予以制止，责令其限期改正、恢复原状、赔偿损失；逾期仍不改正的，由政府有关部门依法处理。
第四十七条 未取得物业管理资质证书，擅自从事物业管理服务的，由物业管理主管部门责令其停止物业管理活动，并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
第四十八条 物业管理公司违反本规定，有下列行为之一的，物业管理主管部门可给予警告并处以一千元以上一万元以下的罚款：
（一）内部制度不健全、管理混乱，不按规定提供服务的；
（二）不按资质管理规定从事物业管理服务的；
（三）物业管理委托合同终止或解除后，不按规定办理有关清退或移交手续的。
物业管理公司违反本规定情节严重的，市物业管理主管部门可作出降低资质等级的处理决定。
第四十九条 物业管理委托合同履行中发生争议的，由当事人双方协商解决；协商不成的，可由物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则
第五十一条 建筑面积二万平方米（不含本数）以下的住宅小区、十层（不含本数）以下的楼宇及单位职工宿舍、办公用房、生产经营用房等的管理，可参照本规定执行。
第五十二条 本规定具体应用中的问题由成都市房地产管理局负责解释。
第五十三条 本规定自发布之日起施行。
本规定发布前交付使用的建筑面积二万平方米以上的住宅小区和十层以上的高层楼宇，已实行物业管理的，适用本规定；未实行物业管理的，应完善配套，创造条件，逐步按本规定实行物业管理。
本规定发布前已移交有关部门、单位管理的住宅小区，应按照政企分开的原则，组建业主委员会，实行物业管理。



1998年5月15日
农业部


渔业水域污染事故调查处理程序规定


（一九九七年三月二十六日农业部发布）

第一章 总 则
第一条 为及时、公正地调查处理渔业水域污染事故，维护国家、集体和公民的合法权益，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国渔业法》等有关法律法规，制定本规定。
第二条 任何公民、法人或其他组织造成渔业水域污染事故的，应当接受渔政监督管理机构（以下简称主管机构）的调查处理。
各级主管机构调查处理渔业水域污染事故适用本规定。
第三条 本规定所称的渔业水域是指鱼虾贝类的产卵场、索饵场、越冬场、洄游通道和鱼虾贝藻类及其他水生动植物的增养殖场。
第四条 本规定所称的渔业水域污染事故是指由于单位和个人将某种物质和能量引入渔业水域，损坏渔业水体使用功能，影响渔业水域内的生物繁殖、生长或造成该生物死亡、数量减少，以及造成该生物有毒有害物质积累、质量下降等，对渔业资源和渔业生产造成损害的事实。

第二章 污染事故处理管辖
第五条 地（市）、县主管机构依法管辖其监督管理范围内的较大及一般性渔业水域污染事故。
省（自治区、直辖市）主管机构依法管辖其监督管理范围内直接经济损失额在百万元以上的重大渔业水域污染事故。
中华人民共和国渔政渔港监督管理局管辖或指定省级主管机构处理直接经济损失额在千万元以上的特大渔业水域污染事故和涉外渔业水域污染事故。
第六条 中华人民共和国渔政渔港监督管理局成立渔业水域污染事故技术审定委员会，负责全国重大渔业水域污染事故的技术审定工作。
第七条 下级主管机构对其处理范围内的渔业水域污染事故，认为需要由上级主管机构处理的，可报请上级主管机构处理。
第八条 上级主管机构管辖的渔业水域污染事故必要时可以指定下级机构处理。
第九条 对管辖权有争议的渔业水域污染事故，由争议双方协商解决，协商不成的，由共同的上一级主管机构指定机关调查处理。
第十条 指定处理的渔业水域污染事故应办理书面手续。主管机构指定的单位，须在指定权限范围内行使权力。
第十一条 跨行政区域的渔业水域污染纠纷，按照《中华人民共和国水污染防治法》第二十六条的规定，由有关地方人民政府协商解决，或者由其共同的上级人民政府协调解决，主管机构应积极配合有关地方人民政府做好事故的处理工作。

第三章 调查与取证
第十二条 主管机构在发现或接到事故报告后，应做好下列工作：
（一）填写事故报告表，内容包括报告人、事故发生时间、地点、污染损害原因及状况等。
（二）尽快组织渔业环境监测站或有关人员赴现场进行调查取证。重大、特大及涉外渔业水域污染事故应立即向同级人民政府及环境保护主管部门和上一级主管机构报告。
（三）对污染情况复杂、损失较重的污染事故，应参照农业部颁布的《污染死鱼调查方法（淡水）》的规定进行调查取证。
第十三条 渔业执法人员调查处理渔业水域污染事故，应当收集与污染事故有关的各种证据，证据包括书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、鉴定结论、现场笔录。
证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据。
第十四条 调查渔业水域污染事故，必须制作现场笔录，内容包括：发生事故时间、地点、水体类型、气候、水文、污染物、污染源、污染范围、损失程度等。
笔录应当表述清楚，定量准确，如实记录，并有在场调查的两名渔业执法人员的签名和笔录时间。
第十五条 渔业环境监测站出具的监测数据、鉴定结论或其他具备资格的有关单位出具的鉴定证明是主管机构处理污染事故的依据。
监测数据、鉴定结果报告书由监测鉴定人员签名，并加盖单位公章。

第四章 处理程序
第十六条 因渔业水域污染事故发生的赔偿责任和赔偿金额的纠纷，当事人可以向事故发生地的主管机构申请调解处理，当事人也可以直接向人民法院起诉。
第十七条 主管机构受理当事人事故纠纷调解处理申请应符合下列条件：
（一）必须是双方当事人同意调解处理；
（二）申请人必须是与渔业损失事故纠纷有直接利害关系的单位或个人；
（三）有明确的被申请人和具体的事实依据与请求；
（四）不超越主管机构受理范围。
第十八条 如属当事人一方申请调解的，主管机构有责任通知另一方接受调解，如另一方拒绝接受调解，当事人可直接向人民法院起诉。
第十九条 请求主管机构调解处理的纠纷，当事人必须提交申请书，申请书应写明如下事实：
（一）申请人与被申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址、邮政编码等（单位的名称、地址、法定代表人的姓名）；
（二）申请事项，事实和理由；
（三）与事故纠纷有关的证据和其他资料；
（四）请求解决的问题。
申请书一式三份，申请人自留一份，两份递交受理机构。
第二十条 主管机构受理污染事故赔偿纠纷后，可根据需要邀请有关部门的人员参加调解处理工作。
负责和参加处理纠纷的人员与纠纷当事人有利害关系时，应当自行回避，当事人也可提出回避请求。
第二十一条 主管机构应在收到申请书十日内将申请书副本送达被申请人。被申请人在收到申请书副本之日起十五日内提交答辩书和有关证据。被申请人不按期或不提出答辩书的，视为拒绝调解处理，主管机构应告知申请人向人民法院起诉。
第二十二条 调解处理过程中，应召集双方座谈协商。经协商可达成调解协议。
第二十三条 调解协议书经当事人双方和主管机构三方签字盖章后生效。
当事人拒不履行调解协议的，主管机构应督促履行，同时当事人可向人民法院起诉。
第二十四条 当事人对主管机构调解污染事故赔偿纠纷处理决定不服的，可以向人民法院起诉。
第二十五条 调解处理过程中，当事人一方向法院起诉，调解处理终止。
第二十六条 凡污染造成渔业损害事故的，都应赔偿渔业损失，并由主管机构根据情节依照《渔业行政处罚程序规定》对污染单位和个人给予罚款。
第二十七条 凡污染造成人工增殖和天然渔业资源损失的，按污染对渔业资源的损失及渔业生产的损害程度，由主管机构依照《渔业行政处罚程序规定》责令赔偿渔业资源损失。

第五章 附 则
第二十八条 本规定中渔业损失的计算，按农业部颁布的《水域污染事故渔业损失计算方法规定》执行。
第二十九条 本规定中事故报告登记表、现场记录、渔业水域污染事故调解协议书等文书格式，由农业部统一制定。
第三十条 本规定由农业部负责解释。
附件一：渔业水域污染事故报告表
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|报告人| | 性别 | | 年龄 | | 工作单位 | |
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|住 址| | 报案时间 | |方式| |
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|事故发现时间| | 事故地点 | |
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|污染简况 |
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|处理意见 |
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| |
|记录人 时间 |
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农业部统一印制
附件二：现场记录
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|案由 |
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| 排污单位 | | 电话 | |
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| 单位地址 | | 法人代表 | |
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| |
| |
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| 记录人 | | 时间 | | 地点 | |
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| 现场证明人 | | 当事人 | |
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农业部统一印制
附件三：渔业水域污染事故调解协议书
（ ）渔环处字（ ） 号
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| 排污单位（甲方） | | 法人代表 | |
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| 地 址 | | 电 话 | |
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| 受害单位（乙方） | | 法人代表 | |
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| 地 址 | | 电 话 | |
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| 事故发生时间 | | 地 点 | |
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| 因（甲方） |
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|根据 |
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|决定由甲方赔偿乙方损失金额 元 |
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|排污方（签名） |受害方（签名） |
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| 渔政检查员（签名） |
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| 年 月 日 |
| （渔政监督管理机构盖章） |
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农业部统一印制
印制说明：第二联交乙方保存，第三联由渔政监督管理机构存档。