[案情]

1991年6月21日，原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，而且罗女士向县政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾，罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为，1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并经过了当时村公所及乡人民政府的同意，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，被告的行为违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告，仅是对房屋的处分，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，签订合同的双方当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买，在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士，买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议，出卖行为是王某的真实意思。事后，罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税，并实际支付购房款，被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年，合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据上已将现户主的名字变更，可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此，本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中，房屋买卖发生在20年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效，就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
邮电部


邮政业务委代办管理试行办法
1993年3月24日，邮电部

第一章 总 则
第一条 为适应经济发展和社会用邮需要，更好地为社会提供邮政通信服务，根据《中华人民共和国邮政法》、《邮政法实施细则》规定，制定本办法。
第二条 邮政企业委托社会其他单位或个人代办邮政业务的机构、邮路、服务点称为邮政代办所、委办邮路、代办点（包括邮票代售处、代投点、信报接转点等）。
上述邮政业务代办服务网点（以下简称代办网点）是邮政通信网路的组成部分。
第三条 邮政企业要贯彻“自办与委办相结合，充分利用社会力量”的方针，积极争取地方政府支持，扶持和鼓励代办网点的发展。
第四条 建立和发展代办网点应按照需要与可能、合理布局的原则，精心组织，严密管理，经与地方有关部门协商后，签定代办合同，明确双方职责，并严格执行。
第五条 代办网点的人员（以下简称代办人员），由地方有关部门推荐，录用政治、经济上可靠，品行端正、身体健康，具有一定文化程度，年龄适当，热心为群众服务的人员。
代办人员上岗前由邮政企业进行业务、技术培训，经考试合格后上岗工作。
第六条 代办人员必须遵守党和国家有关政策、法律法规，遵守邮电通讯纪律，树立全程全网观念，执行统一的规章制度，质量良好地完成邮政通信工作。

第二章 代办网点的设置与管理
第七条 代办网点的设置原则：
（一）凡有用邮需要的地方均可设置邮政代办所。邮政代办所应委托当地具有代办能力和条件（包括代办邮政业务的人员、房屋、场地、用具等）的单位或个人办理。
（二）自办邮运能力不足的均可委托当地交通运输部门或个体运输车船办理运输邮件报刊业务。
（三）投递路线联接的车站、码头、商店和农贸商品集散地、用邮量较大的行政村均可设置邮票代售处。
（四）未实行邮件报刊直投到户的地方均应设置代投点，农村投递到乡（镇）、行政村的地方应设置信报接转点。
（五）设置邮政代办所、邮票代售处应由代办单位提出申请，邮政企业与代办单位协商后通过公证部门签定代办邮政业务合同（式样见附件一）。设置代投点、农村信报接转点应签定接转信报协议书（式样见附件二）。
第八条 代办网点经办业务范围：
（一）邮政代办所一般办理：出售邮票、邮资信封、明信片，收寄国内平常、挂号函件，包裹，国际平信，普通汇兑，收订、零售报刊，投递邮件报刊。具备一定条件，经批准也可办理其他邮政业务。
（二）邮票代售处一般办理：出售邮票、邮资信封、明信片，收订和零售报刊，收寄平常邮件，投递邮件报刊。
（三）代投点办理：负责指定范围内的邮件报刊的投递到户工作，经批准也可办理出售邮票、收订报刊等业务。
（四）信报接转点办理：负责本乡（镇）范围或行政村范围以内或指定范围内的直投点以下农户邮件报刊接转到户工作，经批准也可办理出售邮票、收订报刊等业务。
第九条 邮政代办所对外营业时间：由邮政企业根据当地用邮需要合理确定。代办业务量较少的可实行半营半投或实行定时服务。
第十条 代办网点的招牌应按照邮电部有关规定由邮政企业统一制作发给。
第十一条 凡设置邮政代办所、邮票代售处的地方均应设置邮政信箱（筒），并标明开取时间，编入开箱路线。
第十二条 代办网点的设立和撤销，由邮政企业与地方有关部门协商决定，报上级主管局备案。
新增代办所由邮政企业核定其局所的名称，发给邮政信箱（筒）、日戳、夹钳、计量器具、业务单册等邮政专用品。

第三章 委办邮路、代办投递的组织与管理
第十三条 委办邮路要选择运营班期正常、行驶路线固定、运费合理、执行合同较好的运输单位或个体运输车船，按照与干线邮路或省内邮路紧密衔接，经济合理地组织，及时、安全地将邮件报刊运送到固定地点。
第十四条 代办投递应以有投递任务的局所为中心按照邮政企业规定的投递方式、深度、班期（频次），质量良好地完成邮件报刊投递任务。
第十五条 邮政企业可根据实际需要，有偿或无偿向代办投递人员提供必要的投递工具、劳保用品。具体办法由各省局自行规定。

第四章 代办业务手续费
第十六条 邮政企业根据代办网点或人员办理的邮政业务量，逐月支付代办业务手续费。手续费标准，各省（区、市）局可以按照下列标准支付，也可结合当地实际情况制定本省（区、市）的标准。
（一）代办业务手续费：
1、月出售邮票额在1000元（含1000元）以下的，农村按售票额的10—15％计算，城市按5—10％计算。1000元以上的部分均按5％计算。
2、收订报刊按报刊定价的4—5％支付；办理报刊投递业务的按照报刊定价的8—10％支付。收、投两项合计为报刊定价的12—15％。办理报刊零售业务，按照部省有关规定自行确定批销手续费。
3、开发或兑付汇票各按汇款金额的0．1％支付（每张最低各按0．05元支付）。
（二）代办投递业务手续费：
1、投递平常邮件，城市每件按20克平信资费的10％；农村每件按20克平信资费的20％支付。
2、投递给据邮件和按给据邮件手续投递的通知单，城市每件按20克平信资费的20％支付，农村每件按20克平信资费的30％支付。
（三）农村信报接转点业务手续费：
1、接转报刊转投到户的按报刊定价的3—5％支付。
2、接转平常邮件转投到户的每件按20克平信资费的10％支付。
3、接转给据邮件和按给据邮件手续投递的通知单转投到户的，每件按20克平信资费的20％支付。
（四）邮票代售业务手续费标准根据代办业务情况比照上述标准执行。
（五）代办人员到车站、码头、自办局所接发取送邮件手续费标准由各局按接发次数、里程、重量情况，由邮政企业确定手续费标准。
第十七条 代办、代投和接转信报业务量较少的地区也可根据当地经济状况、服务范围、人口、服务水平和服务质量等因素发给固定手续费，具体办法由各局制定。
第十八条 邮政企业应与地方有关部门协商组织代办人员参加医疗费统筹、人身保险或采取多方集资、逐步增加积累的方法，妥善解决代办人员病有所医，老有所养问题。具体办法由各局制定。
第十九条 委办邮路运邮费用标准和结算办法由邮政企业根据运邮里程、重量或袋（捆）数量及派押情况与承运单位或个人商定。
第二十条 代办网点或人员应执行邮政企业规定的服务水平，对超过服务水平延伸服务的，由各省、区、市邮电管理局与地方政府协商制定延伸服务的具体办法。
第二十一条 代办邮政业务手续费支出列邮政企业业务支出科目。委办邮路邮运费用列邮政企业邮运费用科目。

第五章 业务管理
第二十二条 代办网点或人员必须接受邮政企业的业务管理，做到无重大通信事故、无主要质量差错、无用户有理由申告，质量良好地完成通信任务。
因代办网点或人员的责任，造成邮件、报刊、邮政票款、邮政公物的丢失、损毁或被窃时，应按照邮政企业对用户所承担的责任或票款、公物的价值赔偿损失；严重违反通信纪律、贪污挪用票款，以及造成邮件重大积压延误、丢失损毁和私拆隐匿的应依法追究责任。
第二十三条 代办所应严格执行邮政企业规定的财务管理办法，确保各项邮政票券、资金的完整与安全。为保证邮政资金的完整与安全，代售邮票一律实行自筹代垫的办法，除邮电部另有规定外，邮票必须按面值出售。
第二十四条 代投点、信报接转点的管理：
（一）建立代投点、信报接转点应与当地政府或有关部门协商，委托当地离退休职工、居委会、乡（村）政府、学校、商店等适当人员担任。
（二）代投点、信报接转点要根据当地实际情况，因地制宜地采用多种代投、接转形式，做到定人、定点、定职责、定报酬、有协议，确保邮件报刊安全、及时地传递到户。
（三）代投点、信报接转点要建立和完善信报投交接转手续，做到平常邮件和报纸要当面点数清楚。给据邮件（含按给据邮件手续投递的通知单）和刊物要办理签章手续。
第二十五条 委办邮路管理
（一）承担邮件运输任务的运输部门或个体运输车船人员，应严格执行邮运合同，与邮政接发人员当面办理交接手续，确保承运邮件袋（捆）数量准确、完整无损，安全、迅速地将邮件运递到指定停靠地点。
（二）邮政企业不派押的，承运单位应将有关交接签收的业务单据，逐班交回邮政企业。
第二十六条 农村代办投递人员一律实行“五定”（定人员、定路线、定班期、定投递点、定出归班时间）和排单印模考核制度。如有脱班、丢点、甩片、弄虚作假行为应扣发代办业务手续费。屡教不改的应解除合同。
第二十七条 邮政企业要对代办网点或人员实行有效的监督检查。检查的重点是：（1）规章制度执行和质量、时限情况。（2）邮政票款管理情况。（3）“五定”排单制度执行情况。（4）信报接转、代投情况。检查发现的问题应及时处理，并向主管领导或地方有关部门汇报。

第六章 附 则
第二十八条 本办法未尽事宜，由各省局制定补充办法。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。

附件一：代办邮政业务合同
＿＿＿＿＿＿＿＿邮政（电）局（以下简称甲方）
＿＿＿＿＿＿＿＿代办（单位）人（以下简称乙方）
为改善当地的邮政服务工作，方便群众用邮，由甲方委托乙方在＿＿＿＿＿＿＿＿设置＿＿＿＿＿＿＿＿。经双方协商同意，签定代办合同如下：
（一）甲方委托乙方代办下列邮政业务。
1、出售邮票、邮资信封、明信片。
2、收寄国内平常、挂号邮件、国际平信。
3、开发兑付普通汇票。
4、收订、零售邮发的报纸期刊。
5、收寄、投递包裹。
6、投递＿＿＿＿范围内（签定合同时应具体标明指定投递的街巷、村、组名称）的报刊和平常、挂号邮件（包括按给据邮件手续投递的各种邮件领取通知单）。
7、其它邮政业务：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
（以上不办理的业务，签定合同时应予划销）
（二）甲方应负的责任：
1、负责教会并指导乙方办理第一项规定的邮政业务。
2、按规定班期送交由乙方投递的邮件和报刊。
3、按规定班期接收乙方封发的邮件。
4、发给乙方代办邮政业务的招牌、信箱（筒）、日戳、夹钳、计量器具、油墨、业务执据、单式、投递工具及其它邮政专用品（以上用品属邮政企业所有。不需发给的签定合同时应予划销）。
5、对乙方进行业务管理和监督检查。
6、按照规定标准付给乙方代办邮政业务手续费。
（三）乙方应负的责任：
1、负责提供代办邮政业务所必需的房屋、场地、办公用具。
2、按照邮政业务规章制度和邮件时限、质量、规格及营业时间要求办理第一项规定的邮政业务。
3、按照规定的邮运班次交接邮件。
4、按规定的投递方式、深度、班期负责指定范围内的邮件报刊投递工作，至迟于邮班到达后＿＿＿＿天内将邮件报刊投交给收件人（单位）或订户。有签收手续的，手续应齐备。
5、保证邮件报刊不积压、丢失、短少或损毁。
6、按照规定上缴代办邮政业务款项。
7、遵守国家有关法律法规和邮电通信纪律，严格保守通信秘密。
8、接受甲方的业务指导和监督检查。
9、严密保管甲方发给的日戳、字钉、夹钳和维护所发给的招牌、信箱、计量器具及其他用品，节约使用业务单式和材料。
（四）乙方指派＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿同志代办邮政业务工作，该同志的组织领导、生活待遇等事项仍由乙方负责。
（五）甲方付给乙方的代办邮政业务手续费每月结算一次，于次月＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日前支付。
（六）因乙方过失而引起各类邮件、报刊、邮政票款、邮政公物的丢失、损毁或被窃时，应按邮政企业对寄件人或收件人所承担的全部责任或票款公物的价值由乙方赔偿损失。
乙方违反通信纪律，贪污挪用邮政票款或造成邮件报刊的积压延误、丢失损毁和私拆隐匿的由乙方承担经济和法律责任。
（七）本合同自签定之日起生效，有效期为＿＿＿＿年，合同期满自行失效。如双方同意继续办理，应重新签定合同。在合同有效期内，任何一方申请废止合同时，应在一个月以前提出，并需在选定接办人员后再办理移交，在未移交前，乙方仍应继续维持当地邮政通信，不得中断。
签署：
甲 方（盖章）
乙 方（盖章）
公证单位（盖章）
一九九 年 月 日

附件二：邮件报刊接转协议书
＿＿＿＿＿＿＿＿邮政（电）局（以下简称甲方）
＿＿＿＿＿＿＿＿接转（单位）人（以下简称乙方）
为迅速、准确地传递邮件报刊，改善当地的邮政服务工作，根据《中华人民共和国邮政法实施细则》第三十七条关于“农村、牧区的邮件，根据交通条件和业务量的具体情况，一般投递到乡或者行政村的固定地点；乡或者行政村以下的邮件，由乡人民政府或者村民委员会与邮政企业或
者分支机构协商妥交收件人的方式”的规定，甲方商经乙方同意，在＿＿＿＿地方设置邮件报刊接转点。经双方同意，签定接转协议如下：
（一）甲方委托乙方办理下列邮政业务：
1、负责＿＿＿＿＿等，共计＿＿＿＿＿个居民小区、街道、胡同、行政村、村民组用户的邮件报刊接转到户工作（签定协议时应附表标明负责接转的居民小区、街道、胡同、行政村、村民组名称）。
2、代售邮票。
3、收寄平常函件。
4、收订、零售邮发的报纸期刊。
5、其他邮政业务。
（以上不办理的业务，签定协议时应予划销）
（二）甲方应负的责任：
1、按照规定的投递深度、班期将邮件报刊投递到乙方指定的接转地点，并与乙方人员办理交接手续。
2、负责教会并指导乙方办理第一项规定的业务。
3、按规定班期接收乙方交来的平常函件。
4、发给乙方邮件报刊接转点招牌、信箱（筒）和业务单式（以上用品属邮局所有。不办理收寄业务的不发给信箱）。
5、对乙方进行接转质量检查。
6、按照规定标准付给乙方接转邮件报刊业务手续费。
（三）乙方应负的责任：
1、指定＿＿＿＿同志负责规定范围内的邮件报刊接转到户工作和办理第一项有关业务。
2、确定交接邮件报刊的固定地点并提供必要的用品用具。
3、按照规定的接转班期、接转方式将指定范围内的邮件报刊接转到户。至迟应于下一班邮班到达前将邮件报刊传递给收件人或订户。有签收手续的，手续应齐备。
4、按规定邮班交接平常函件。
5、保证邮件报刊不积压、丢失、短少或损毁。
6、按照规定上缴收订和零售的报刊款项。
7、遵守国家有关法规法律、严格保守通信秘密。
8、接受甲方业务指导和监督检查。
9、严密保管并维护甲方发给的招牌、信箱，节约使用业务单式。
（四）乙方指定负责邮件接转人员的组织管理、生活待遇等事项仍由乙方负责。
（五）甲方付给乙方的接转邮件报刊手续费每月结算一次，于次月＿＿＿日前支付。
（六）因乙方过失而引起各类邮件、报刊、报刊款、邮政信箱的丢失、损毁或被窃时，应按邮政企业对寄件人或收件人（或订户）所承担的全部责任或票款、信箱的价值由乙方赔偿损失。
乙方经办人员贪污挪用报刊款或造成邮件报刊的积压延误、丢失损毁和私拆隐匿的由乙方经办人承担经济和法律责任。
（七）本协议自签定之日起生效，有效期为＿＿年。协议期满应重新签定。在协议有效期内，乙方接转人员、接转地点如有变更，应于一周前通知甲方，以维持邮件报刊接转工作的正常进行。
签署：
甲 方（盖章）
乙 方（盖章）
公证单位（盖章）
一九九 年 月 日