唐山市城镇房产交易、租赁管理实施细则

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 01:33:56   浏览:9712   来源:法律资料网
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唐山市城镇房产交易、租赁管理实施细则

河北省唐山市人民政府


唐山市城镇房产交易、租赁管理实施细则
【文  号】 市房字1987第29号
【颁布单位】 河北省
【颁布日期】 1987年1月1日
【实施日期】 1987年1月1日



为加强城镇房产市场的管理,维护房产市场秩序,调节价格,依法保护买卖、
租赁双方的权益,取缔自由成交,调整租赁关系,促进社会安定团结。根据《唐山
市私有房屋管理试行办法》和我市具体情况,特制定本实施细则。
1.凡本市城镇的单位或个人买卖和租赁房屋时,均应到房产交易所申请登记,
经批准组织成交,办理买卖和租赁手续。禁止私自成交或利用房产投机牟利等非法
活动。取缔牙纪、二房东等行为。
2.机关、团体、部队、企事业单位和个人购买或租赁房屋时,必须持房屋所
在地县(区)以上人民政府批准和单位主管上级的证明,由房产交易所提供房源、
组织成交
3.产权人因正当需要申请出卖房产登记时,应出示身份证明、产权证件和土
地使用证。
产权人可出具公证委托书,委托他人办理申请登记手续。在未成交前允许产权
人撤销卖房登记。
4.出卖享受国家或单位补贴购买和建造的房产时,亦应申请登记,由房产交
易所联系补贴单位或房管部门收购。
5.出卖共有房产时,共有人应共同申请登记。出卖共有房产的一部,共有人
应签同意证明,在同等条件下共有人可优先购买。
6.出卖出租房产,承租人可优先购买。承租人弃权,租赁双方应商妥解决腾
房问题后,再行交易。
7.出卖具备房屋开发营业能力的房产,开发单位应事先登记出卖房产座落、
面积、价格、成交时双方办理交易手续。
8.交换不同数量和质量的房产,亦办理申请登记。经批准交换找价差额部分
按交易办理。
9.单位出售房产和经批准建设单位因建设需要收购的房产,按买卖手续办理。
10.单位房产除按规定调拨转移外,其它均按交易手续办理。
11.个人购买房产时,城镇市民应按居民证或户口、非市民户凭乡政府以上
机关证明、进城经商的凭乡政府以上机关和市有关主管部门证明,进行登记。
12.买卖双方依房产交易所设计的买卖合同,建立合同经房产交易所监证后,
房屋产权监理部门发给产权所有证。
13.买卖双方必须服从房产市场管理,严禁匿价或附加其它条件。违者没收
匿价部分并酌情罚款,偷税部分按税契条例处理,情节严重者依法追究。
14.本细则公布前自行成交的,限两月内履行补办手续,逾期按违章处理。
15.机关、团体、部队、企事业单位因特殊需要租赁私房时,必须经县以上
政府批准方可登记租赁。
16.承租人需要与第三者互换住房时,应征得出租人同意,出租人应支持其
合理的要求。换房后原租约即行终止,由新承租人与出租人重新签订租约。
17.租约期满可以续租或将房屋退还出租人。出租人确需自住,须在租约到
期前六个月通知承租人腾房,出租人在租赁期间不得借故撵承租人搬家,租约期满
承租人应及时腾房。
18.租赁期间,承租人连续欠租六个月或转租以及利用房屋进行非法活动损
害公共利益时,出租人有权解除租约。
19.进城暂住人口需要租赁房屋时,凭户口所在地乡(镇)人民政府或工作
单位证明,由出租人携同欲承租人到当地公安派出所申报寄宿户口,再到房产交易
所签订租赁契约。
20.出租的房屋应定期检修,保障居住安全。如因修缮不及时使承租人蒙受
人身财物损失时,出租人应负责赔偿。出租人需要检修房屋时,承租人应尽快提供
方便,不得阻挠。
21.出租人对出租的房屋无力维修时,可委托承租人代修,发生费用可扣抵
租金
22.承租人要爱护房屋及室内外设备,如因使用不当损坏时,应予修复或赔
偿。
23.唐山市房产交易所是房产市场管理部门,负责房产交易和租赁管理工作。
凡买卖房产、租赁房屋双方均应通过交易所组织成交,签订买卖合同和租赁契约。
24.买卖房产按件核收登记费一元,无论成交与否不予退还。成交后按产值
征收双方交易监证费各10%。等价交换者每间收双方监证费五元,差价部份按产
值征收监证费。
25.租赁房屋按月计收租金。比照同类公房租金标准协商(上浮不超过30
%),超过30%至一倍的征收租金总额的30%为管理费,超过1倍至1.5倍征
收管理费40%,超过1.5倍至2倍征收管理费50%,2倍以上按超过幅度追
增递征管理费。
26.租赁房屋按件核收登记费1元,无论租赁妥否不予退还。议妥签订契约,
租赁双方缴纳工本费各1元,单位承租的收缴工本费五元。凡本细则公布前的租赁
行为一律补办手续,签订租约。
27.对房产市场管理,人人有责。对私自成交,隐价等情况,经揭发查证核
实,对揭发人酌情从本案罚没中提成10%作为奖励,并代为保密。
28.对单位买卖、租赁房屋发生经济活动,必须凭交易管理部门的正式买卖
合同、租赁契约处理财务手续,否则各级金融部门停拨款项,审计、财税部门按违
反财政纪律处理。
29.房产交易所工作人员,要办事公道,作风正派,严守纪律,合理评价,
维护买卖、租赁双方的利益,违反细则者给予纪律处分,直至依法追究刑事责任。
30.本细则自公布之日起由唐山市房产交易所贯彻实施。未尽事宜,再行补
充修订。


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农民工真的能直接起诉发包人讨要工资吗

刘海清


近日,有媒体针对最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,提出了农民工可以直接起诉发包人讨要工资的说法,笔者认为,农民工直接向发包人主张权利缺乏法律根据。
一、此种说法属对解释理解错误
持有此种观点者的根据是该解释第二十六条 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的,人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。认为农民工属实际从事建筑工作的人,因此其属解释所称的实际施工人,当然适用该条。但笔者认为,这是对该条的理解错误。首先,最高人民法院的本意是要保护农民工的利益,但这种保护只是一种间接的保护,它的主旨是通过对实际施工人的保护来间接达到保护农民工的目的,而并非直接授予农民工以诉权。其次,这里所讲的“实际施工人”并非指直接从事劳务的农民工或其他建筑工人。也不是广义上理解的建设工程施工合同的所有施工主体,如总承包人、承包人、专业工程分包人、劳务作业的分包人。而是一个有特定含义的概念,它专指的是无效合同的承包人,如转承包人、违法分包合同的承包人、没有资质借用有资质施工企业名义签订施工合同的承包。也就是说在施工合同无效的情况下,实际从事了施工的承包人才属于实际施工人,才能依据本条规定起诉发包人。此种规定,从法理上讲突破了合同的相对性原则,反映了最高人民法院的一种价值取向,但适用时一定要注意避免扩大化。三、合法的施工合同的施工人不能以此为根据起诉与自己没有直接合同关系的发包人,此种情况下,要严格按照合同相对性原则,向合同的相对方主张权利。四、基于上面的分析,农民工的工资存在两种情况:(一)合法的施工合同履行中所欠的工资;(二)无效的施工合同履行中所欠的工资。在上述两种情况下,对农民工或其他工人而言只能按劳动合同或劳务合同向合同的相对方主张权利。只不过在第二种情况下,如果实际施工人向发包人主张了权利,农民工的利益相对第一种情况更有保障而已。因此基于该司法解释农民工不能直接向发包人主张权利。
二、农民工能不能依据劳动和社会保障部《建设领域农民工工资支付暂行办法》的规定直接向法院起诉发包人呢?该解释有如此规定:十、业主或工程总承包企业未按合同约定与建设工程承包企业结清工程款,致使建设工程承包企业拖欠农民工工资的,由业主或工程总承包企业先行垫付农民工被拖欠的工资,先行垫付的工资数额以未结清的工程款为限。十二、工程总承包企业不得将工程违反规定发包、分包给不具备用工主体资格的组织或个人,否则应承担清偿拖欠工资连带责任。从该办法的规定看,似乎农民工在符合上述两条规定的情况下,可以起诉发包人,但笔者认为,劳动和社会保障部的规定从法律体系上讲属部颁规章,从我国民事审判的实践看,法院审理民事纠纷是以法律和行政法规及最高人民法院的相关司法解释作为基本准则的,一般情况下,不会参照行政规章,尤其是在确定诉讼当事人方面。其次,民事权利义务的设定也不是部颁规章能决定的了的。第三、行政规章的效力通常体现在行政执法过程中,该规章可以做为劳动行政执法机关执法的依据,不能完全做为民事审判的依据。因此,以此为根据实践中也是有法律障碍的。
三、在目前拖欠农民工工资已成为一个严重的社会问题的情况下,各级行政机关为此进行了不懈的努力,清欠工作成绩喜人。但要看到,要保证清欠的顺利进行及以后不产生新的拖欠农民工工资的情况,光靠行政力量是不够的,必须要加强相关机关的配合工作,使法院能够有法可依,才能更好也保障农民工及其他工人的利益。
(作者单位:山东凌云志律师事务所)

  

  

  内容提要: 羁押必要性审查制度,是在刑事诉讼中对羁押采取审慎态度和严格法律控制的一项制度,是国家尊重和保障人权的重要体现。羁押必要性的审查分为事前审查和事后审查,不同情形下羁押必要性的审查主体和审查启动主体有所区别。羁押必要性的审查标准是该项制度的关键问题,辩护律师充分参与是该项制度的保障。


我国司法实践中存在着高羁押率、超期羁押等现象,并由此引来一系列的司法问题和社会问题,长期为学术界和司法实践部门所关注。但在我国的刑事程序法律规范中,羁押并不是一种法定的强制措施,而是刑事拘留和逮捕的必然结果和当然状态。2012 年 3 月修正的刑事诉讼法进一步细化了拘留和逮捕条件,确立了羁押必要性审查制度,[1]体现了立法对未决羁押的限制意图,可谓“国家尊重和保障人权”的一大进步,但该制度的具体实施有待于进一步细化。笔者试就羁押必要性审查制度的三个主要问题作一分析和论述。

一、羁押必要性的审查主体和启动主体

羁押作为拘留和逮捕两个刑事强制措施适用的必然结果和当然状态,贯穿于侦查、起诉和审判三个诉讼阶段,羁押必要性审查伴随羁押措施的实施也应当持续存在于这三个诉讼阶段。从时间层面来看,羁押必要性审查可分为事前审查和事后审查,事前审查即为初期决定适用羁押措施的必要性审查,又可区分为拘留必要性审查和逮捕必要性审查;事后审查是对在押犯罪嫌疑人、被告人的羁押决定正当性以及继续羁押的必要性进行审查。因此,羁押必要性审查的范围包括:(1)对拘留必要性的审查;(2)对逮捕必要性的审查;(3)在羁押期限不延长的情况下,对羁押期间内继续羁押的必要性审查;(4)延长羁押期限的必要性审查。此外,公安司法机关解除和变更刑事强制措施的时候,也不可避免地需要进行羁押必要性审查。

对羁押必要性进行审查,首先要解决“谁来审查”以及“谁来启动审查”的问题。羁押必要性的审查主体,是具体实施审查的权力机关,它依法对羁押必要性进行全面的实质审查,并作出是否采取羁押性强制措施,或者是否继续羁押的决定或建议。羁押必要性审查的启动主体是该审查的发动者。为了进一步维护被羁押人的合法权益,充分发挥羁押必要性审查的功能,该主体范围应当更广,可以是具有羁押必要性审查权的权力部门,可以是其他监管部门,也可以是被羁押者及其法定代理人、辩护人以及其他利害关系人。羁押必要性审查可以依职权启动,也可以依申请或者依建议启动;当其依职权启动的时候,羁押必要性的审查主体即为审查的启动主体。

(一)羁押必要性的审查主体

羁押必要性的审查主体因审查内容和审查时间的不同而有所差异。

1. 事前审查主体

羁押必要性的事前审查是对拘留必要性和逮捕必要性的审查。其一,拘留的必要性审查主体就是具有拘留决定权的侦查机关。按照我国刑事诉讼法的规定,公安机关在侦查阶段享有拘留决定权,人民检察院对自侦案件享有拘留决定权,公安机关和人民检察院可以在其职能管辖范围内各自作为拘留必要性审查的权力主体。其二,逮捕必要性的审查主体因诉讼阶段的不同而有区分。在侦查阶段和审查起诉阶段,逮捕必要性审查主体是享有逮捕批准权的人民检察院,由其侦查监督部门负责;在审判阶段,逮捕必要性的审查主体是具有逮捕决定权的人民法院。

2. 事后审查主体

羁押必要性的事后审查从应然的角度来说,包含三个层次:一是对在押的犯罪嫌疑人、被告人的羁押决定进行审查,即审查已经实施的拘留决定和逮捕决定是否具有正当性;二是对被羁押人在羁押期限内继续羁押的必要性进行审查;三是对是否具有延长羁押期限的必要性进行审查。后两者也要区分拘留羁押和逮捕羁押两种情况。

对于拘留继续羁押必要性和拘留延长羁押期限必要性的审查主体,我国法律没有明确规定,实践中由公安机关和人民检察院自侦部门作为审查主体。逮捕羁押必要性的事后审查,包括逮捕决定正当性审查、羁押期限内继续羁押的必要性审查和延长羁押期限的必要性审查。(1)逮捕羁押延长羁押期限必要性的审查依据不同的延期由不同级别的人民检察院作为审查主体,“因为特殊原因,在较长时间内不宜交付审判的特别重大复杂的案件”,由全国人民代表大会常务委员会进行延期审查。(2)关于逮捕决定正当性审查、逮捕羁押期限内继续羁押的必要性审查主体,新《刑事诉讼法》第 93 条规定,“犯罪嫌疑人、被告人被逮捕后,人民检察院仍应当对羁押的必要性进行审查。对不需要继续羁押的,应当建议予以释放或者变更强制措施。有关机关应当在十日以内将处理情况通知人民检察院。”按照该条规定,人民检察院是逮捕决定正当性审查、逮捕羁押期限内继续羁押的必要性审查的法定主体。但是,在人民检察院内部,具体审查工作应当由哪个部门进行,存在一定争议。从检察机关内部机构设置和职能划分来看,公诉部门、侦查监督部门、监所检察部门的工作与羁押必要性的审查都存在不同程度的关联,那么,由哪一部门来进行羁押必要性的审查更为合理呢?笔者认为,应当采取监所检察部门主导、侦查监督部门和公诉部门辅助,检察长对羁押必要性享有最终建议权的工作机制。这是因为:第一,监所检察部门对被羁押的犯罪嫌疑人、被告人负有监督管理的职责,对其进行羁押必要性监督审查是其职责的应有内容。同时,监所管理部门特别是驻所检察官,对被羁押人的羁押状况、个人表现和情势变更等内容有最充分的了解并具有收集相关材料的便利,亦因不存在利益冲突而能够更加客观、中立地对拘留决定和逮捕决定的必要性和正当性进行审查和监督。第二,侦查监督部门和公诉部门分别在侦查阶段和审查起诉阶段及审判阶段对案件事实的查明和证据情况的变化掌握较多的信息,由其辅助监所检察部门对羁押必要性进行审查,更有利于作出准确的判断。第三,羁押必要性的审查和处理建议涉及到被羁押人人身自由的基本权利,由更具权威性的检察长作出最终建议较为合理,而且为避免部门职能的局限性,由检察长最终把关也体现了对羁押更加审慎的态度。

通过以上对羁押必要性审查主体的剖析可以看到,不同情形下羁押必要性审查主体的复杂性。为避免这种复杂性导致实践效率的低下,笔者建议,将事后羁押必要性审查统一到人民检察院监所检察部门,由监所检察部门统一行使各种羁押必要性的审查权。

(二)羁押必要性审查的启动主体

羁押必要性审查的启动主体,可以进一步区分为审查启动权主体和审查启动建议权主体。笔者认为,羁押必要性审查启动权主体有:(1)检察机关;(2)公安机关;(3)人民法院。按照刑事诉讼法的规定,在不同的诉讼阶段,公、检、法三机关各自针对不同种类的刑事强制措施行使决定权或者批准权,并且“如果发现对犯罪嫌疑人、被告人采取强制措施不当的,应当及时撤销和变更”。[2]那么,无论是在决定实施、变更还是撤销羁押性强制措施的时候,都当然地要启动羁押必要性审查。需要进一步强调的是,人民检察院不仅要行使逮捕审查权,而且在犯罪嫌疑人、被告人被逮捕后,“仍应当对羁押的必要性进行审查”,[3]即依职权启动继续羁押必要性的审查。

羁押必要性审查启动建议权主体有权提出启动羁押必要性审查的建议,但并不必然导致羁押必要性审查的启动。按照我国相关法律规定,羁押必要性审查启动建议权主体有:(1)犯罪嫌疑人、被告人;(2)犯罪嫌疑人、被告人的法定代理人、近亲属;(3)辩护人;[4](4)取保候审的保证人,根据《刑事诉讼法》对保证人义务之规定,“保证人发现被保证人违反取保候审的规定应当及时向执行机关报告”,[5]“对违反取保候审规定,需要予以逮捕的,可以对犯罪嫌疑人、被告人先行拘留”。[6]也就是说,保证人据此程序可以间接引起对逮捕和拘留必要性的审查。(5)当刑事强制措施的决定和批准机关与执行机关不一致时,执行机关具有启动羁押必要性审查的建议权。因为执行机关掌握羁押状态和变更事由,应当有权建议启动羁押必要性的审查。(6)羁押场所。现行法律法规规定,[7]看守所对在押人员超过法定羁押期限的情况应报送人民检察院并抄送办案机关,在日常管理中,看守所要对在押人员的法定羁押期限及变更情况采取登记制度,[8]为看守所行使羁押必要性审查的启动建议权提供了依据。

二、羁押必要性的审查标准

羁押必要性的审查标准是羁押必要性审查制度中极为重要的问题,也是困扰理论界和司法实践部门的一个难题。笔者认为,对羁押必要性审查标准的界定应当遵循以下三个原则:(1)适度原则。羁押必要性审查标准既不能过高也不能过低,要兼顾犯罪嫌疑人、被告人的人权保障、公共安全和羁押措施的程序保障功能的实现。(2)确定性原则。该标准应当具体、明确且具有可操作性和相对的稳定性,是一个确定的评估体系。(3)全面原则。羁押必要性的审查标准不能是片面的或者单一的,而应该对案件情况及被审查对象的主客观诸方面因素全面考量,得出关于羁押必要性的客观、全面的综合性评估结果。根据刑事诉讼法关于拘留、逮捕的适用条件、延长羁押期限、变更和解除刑事强制措施以及取保候审、监视居住两个非羁押性强制措施适用条件的规定来看,羁押必要性审查标准的具体设定可以从以下几个方面来考量:

(一)证据标准

证据标准是指犯罪嫌疑人、被告人涉嫌犯罪的证据所达到的充分程度。如前所述,羁押是侵犯犯罪嫌疑人、被告人人身自由权利的较为严厉的措施,只有当证明犯罪嫌疑人有罪的证据达到一定程度,才证明具有羁押必要性。例如,我国逮捕的证据标准是“有证据证明有犯罪事实”。

(二)刑罚标准

刑罚标准是指犯罪嫌疑人、被告人涉嫌的犯罪行为可能判处刑罚的轻重程度,通常只有当犯罪嫌疑人、被告人可能被判处较重刑罚时,才表明其具有羁押必要性。例如,我国逮捕必要性审查的刑罚标准有两种:一是“可能判处徒刑以上刑罚的”,要结合社会危险性标准审查其是否具有逮捕必要性;二是“可能判处十年有期徒刑以上刑罚的”,不需要结合社会危险性标准就可以认定其具有逮捕必要性。

(三)社会危险性标准

修正后的《刑事诉讼法》第 79 条以列举的方式对社会危险性标准作了如下界定:(1)可能实施新的犯罪;(2)有危害国家安全、公共安全或者社会秩序的现实危险;(3)可能毁灭、伪造证据,干扰证人作证或者串供的;(4)可能对被害人、举报人、控告人实施打击报复;(5)企图自杀或者逃跑的。对犯罪嫌疑人、被告人的社会危险性的判断,主要是对这五个具体标准进行审查,并根据犯罪嫌疑人、被告人各方面情况综合考虑。

同时,根据新《刑事诉讼法》第 72 条之规定,对于符合逮捕条件,但是犯罪嫌疑人、被告人“患有严重疾病、生活不能自理的;系怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女;系生活不能自理的人的唯一扶养人”,则视为不符合羁押必要性审查标准。