湖南省人民政府


湖南省土地登记办法
湖南省人民政府


1996年10月23日省人民政府第128次常务会议通过


第一条 为了加强土地管理，保护土地所有者、使用者和他项权利享有者（以下统称土地权利人）的合法权益，根据<<中华人民共和国土地管理法>>的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地非农业建设用地使用权以及相关的他项权利的登记。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照<<中华人民共和国森林法>>、<<中华人民共和国草原法>>和<<中华人民共和国渔业法>>的有关规定办理。
本办法所称他项权利是指法律、法规规定需要由土地管理部门登记的土地的抵押权等其他权利。
第三条 县级以上人民政府土地管理部门按照法律、法规和本办法规定负责办理土地登记工作。上级人民政府土地管理部门对下级土地管理部门的土地登记工作负有指导、监督责任。
第四条 省直机关、省属企业事业单位、中央在湘单位的国有土地使用权以及相关的他项权利，其他企业事业单位的跨市（地、州）行政区域的国有土地使用权以及相关的他项权利，向省人民政府土地管理部门或者其委托的土地所在地人民政府土地管理部门申请登记。
市（地、州）直机关、市（地、州）所属企业事业单位的国有土地使用权以及相关的他项权利，其他企业事业单位的跨县级行政区域的国有土地使用权以及相关的他项权利，向市（州）人民政府土地管理部门、地区行政公署土地管理部门或者其委托的土地所在地人民政府土地管理部门
申请登记。
本条第一、二款规定以外的机关、企业事业单位和个人的国有土地使用权以及相关的他项权利，向县级人民政府土地管理部门申请登记；设区的市城市规划区内国有土地使用权以及相关的他项权利的登记，由设区的市人民政府规定。
第五条 集体土地所有权、集体土地非农业建设用地使用权以及相关的他项权利，向县级人民政府土地管理部门申请登记。
第六条 申请土地登记，可以由土地权利人办理，也可以出具委托书，委托代理人办理。
第七条 土地登记以宗地为基本单元，宗地是指由土地权属界线封闭的地块。
拥有或者使用两宗以上土地的，应当分宗申请登记。
第八条 国家建设征用集体所有土地或者使用划拨的国有土地的，建设单位和被征地单位或者原用地单位应当在建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告、征地补偿协议等有关文件，分别申请国有土地使用权登记和注销登记。
第九条 以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在缴清土地使用权出让金之日起30日内，持国有土地使用权出让合同、出让金缴付凭证等有关文件申请国有土地使用权登记。
成片开发国有土地，采取一次出让、分期付款、分期提供土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内，按前款规定申请国有土地使用权登记。
第十条 旧城改造涉及国有土使用权转移的，<<国有土地使用证>>由发证的县级以上人民政府收回，并由依法取得该土地使用权的单位或者个人申请国有土地使用登记。
第十一条 依法转移国有土地使用权，有下列情形之一的，双方当事人应当在合同或者协议生效后30日内，持合同及土地税费缴付凭证，申请国有土地使用权登记或者注销登记：
（一）连同地上建筑物、其他附着物转移土地使用权的；
（二）因单位合并、分立或者企业兼并等涉及土地合作权转移的；
（三）以土地使用权作价入股的；
（四）以联营、联建等方式转移土地使用权的；
（五）其他发生土地使用权转移的。
第十二条 转让划拨土地使用权依法需办理出让手续的，转让方与受让方应当在缴纳出让金后30日内，持国有土地使用权出让合同、出让金缴付凭证和批准转让文件，申请国有土地使用权登记和注销登记。
转让划拨土地使用权依法可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当在缴纳土地收益之日起30日内，申请国有土地使用权注销登记，受让方应当同时申请国有土地使用权登记。
第十三条 国家将国有地使用权入股或者将国有土地使用权出租的，使用国有土地的企业应当在办理入股手续或者租赁手续之日起30日内，持有关证明文件，申请国有土地使用权登记。
第十四条 商品房预售，预售人应当在商品房预售合同签订后30日内，按照国家有关规定将商品房预售合同报县级以上人民政府土地管理部门登记备案。
商品房出售，购房人应当持县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书申请国有土地使用权登记。
第十五条 出售公有住房，售房单位与购房人应当在房屋所有权变更之日起30日内，持公房出售批准文件和房屋所有权证书，申请国有土地使用权登记。
第十六条 依法继承土地使用权以及相关的他项权利的，继承人应当在办理继承手续后30日内，持有关证明文件申请土地使用权登记。
第十七条 依法以土地使用权设定抵押权的，抵押人、抵押权人应当在抵押合同签订之日起15日内，持土地使用权抵押合同和土地估价报告，申请土地使用权抵押登记。
以土地使用权随同地上建筑物、其他附着物设定抵押权的，抵押人与抵押权人应当在抵押合同签订之日起30日内，持有关文件申请房产抵押登记和土地使用权抵押登记。
第十八条 同一宗地设定若干抵押权时，应当分别按申请和受理的先后顺序办理抵押登记。抵押权的顺序以核准登记的先后顺序为准。
第十九条 因交换、调整土地而发生集体土地所有权变动的，当事人双方应当在交换、调整协议生效之日或者批准之日起30日内，持协议和批准文件，申请集体土地所有权登记。
第二十条 单位使用集体土地进行非农业建设的，应当自建设项目验收合格之日起30日内，持有关证明文件，申请集体土地非农业建设用地使用权登记。
个人使用集体土地建住宅的，应当自竣工之日起30日内，持有关证明文件，申请集体土地非农业建设用地使用权登记。
第二十一条 土地权利人更改名称或者通讯地址的，应当在名称或者通讯地址变更事实发生之日起30日内，持有关证明文件，申请更名或者更址登记。
国有土地的主要用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起30日内，持有关批准文件、出让合同，申请土地用途变更登记。
第二十二条 有下列情形之一，致使土地权利终止的，土地权利人应当在终止事实发生之日起15日内，申请注销登记：
（一）集体所有的土地被依法征用的；
（二）县级以上人民政府已依法收回国有土地使用权的；
（三）土地使用期届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的；
（四）因自然灾害造成土地权利灭失的；
（五）土地使用权抵押合同终止或者已处分抵押物的；
（六）其他依法应当办理注销登记的情形。
土地权利人在规定期限内未申请注销登记的，土地管理部门可以依法直接办理注销登记，并告知原土地权利人。
第二十三条 临时使用国有土地的单位或者个人，应当自接到用地批准文件或者自临时用地协议书生效之日起15日内，持用地批准文件或者临时用地协议书等有关证明文件，申请临时土地使用权登记。
第二十四条 申请土地登记，申请人除按照本办法上述规定提交有关文件外，还应当提交以下文件、资料；
（一）土地登记申请书；
（二）单位法定代表人（或主要负责人）证明、个人身份证明或者户籍证明；
（三）地上附着物的权属证明；
（四）原土地权属证书或者土地权属来源证明；
委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。
第二十五条 县级以上人民政府土地管理部门接到土地登记申请后，应当及时对申请人提交的登记文件进行审核，符合规定的，应当受理，并给申请人回执。
第二十六条 有下列情形之一的，县级以上人民政府土地管理部门不予受理土地登记申请：
（一）申请登记的土地不在登记范围之内的；
（二）土地登记申请人没有合法身份证件的；
（三）土地权属来源不明的；
（四）申请文件不齐全或者不符合规定的；
（五）土地转让价格明显低于宗地评估价格的；
（六）其他按照法律、法规规定不能登记的。
县级以上人民政府土地管理部门不予受理的，应当在收到申请文件之日起15日内书面答复申请人。
第二十七条 土地登记申请有下列情形之一的，县级以上人民政府土地管理门应当暂缓办理登记：
（一）非法转让土地使用权及其他违法用地，尚未处理的；
（二）土地权属有争议，尚未解决的；
（三）因拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附着物灭失后未重新使用土地的；
（四）其他按照法律、法规规定应当暂缓登记的。
第二十八条 县级以上人民政府土地管理部门对受理的登记文件进行审核后，应当将审核结果公告或者书面通知申请人。申请人及利害关系人对审核结果有异议的，可以向土地管理部门申请复查。
第二十九条 县级以上人民政府土地管理部门对土地权属合法、界址清楚、面积准确的，应予办理登记。
第三十条 经登记的国有土地使用权，由县级以上人民政府颁发或者换发<<国有土地使用证>>；经登记的集体土地所有权和集体土地非农业建设用地使用权，由县级人民政府颁发或者换发<<集体土地所有证>>、<<集体土地使用证>>；经登记的他项权利，由县级以上人民政府土地管理部
门颁发他项权利证明书。
集体土地所有权和集体土地非农业建设用地使用权的登记、发证、不准收取任何费用。
土地权利证书遗失的，应当申请公告，公告期满无人提出异议的，重新颁发土地权利证书。
土地权利证书不得伪造、涂改。
第三十一条 采取欺骗手段获取土地权利证书的，或者伪造、涂改土地权利证书的，该土地权利证书无效，并由县级以上人民政府土地权利证书无效，并由县级以上人民政府土地管理部门对有关责任人给予警告，可并处500元至1000元的罚款。
第三十二条 违反本办法规定，未办理土地登记的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期办理。逾期不办理的，对个人处以200元以下的罚款，对单位处以1000元以下的罚款。
第三十三条 因土地管理部门及工作人员违法行使职权致使错、漏登记的，土地管理部门应当及时更正或者补登，给土地权利人造成经济损失的，依照国家赔偿法规定负责赔偿。
第三十四条 土地管理部门工作人员在土地登记中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，严重损害土地权利人合法权益的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
第三十六条 本办法自发布之日起实施。本办法施行前，土地权利已经登记发证的，不再重新办理登记。



1997年1月8日
公司合并、分立、增资、减资的法律理论及实务



注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。

第一节 公司合并、分立的决议、形式及法律效果
公司的资本运营和公司购并是现代经济社会中的重要现象，而公司的合并、分立则是公司资本运营的重要法律形式。关于公司合并、分立的法律实践十分丰富复杂，在此仅介绍最基本的公司合并、分立的基本理论，及最常见的法律实践问题。同时考虑到公司并购理论及实践的复杂、多发，特设专章另外介绍，在此不赘。
一、公司合并的概念、形式和法律效果
（一）公司合并的概念
公司的合并，是指两个以上的公司，通过订立合同，依法定程序合并为一个公司。公司之间合并，可以强化原公司的竞争能力，扩大生产经营规模，促进社会化大生产的发展，并且通过合并还可以发展协作和多样化经营。公司合并的决议是由公司的股东会做出的，并且必须经代表三分之二以上表决权的股东或者通过出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。
在对公司合并问题进行探讨之前，首先应当注意区分几个概念：一是要将公司法中的“公司合并”与通常意义上的公司并购区别开来。一般地说，公司并购是指一切涉及公司控制权转移与合并的行为，它包括资产收购、股权收购和公司合并等方式，其中所谓“并”，即公司合并，只要指吸收合并，所谓“购”，即购买股权或资产。二是要将公司法中的“公司合并”与证券法中的“公司收购”区别开来。其实我国法律对公司的收购行为并没有严格的界定，证券法中的公司收购是公司并购的一种特殊形式，它与其他并购方式的区别在于实施并购行为的场所不同。三是公司合并与反垄断法中的相关概念不同。在反垄断法中，如果一个企业能够通过取得财产、股份、订立合同以及其他方式对另一企业施加支配性影响，这两个企业就实现了合并。总之，公司法意义上的合并强调参加合并的公司的主体资格消灭或变更，对公司合并进行规范的目的是为了促使公司在合并时遵循一定的行为准则和程序，以维护公司债权人和股东的合法权益，确保交易的安全和稳定；证券法意义上的收购，主要是指证券流通市场上发生的公司并购，证券法对其进行规范的目的是为了维护证券市场正常秩序、投资者的利益和债权人的合法权益；反垄断法意义上的企业合并除了包括能产生企业主体资格消灭或变更效果的行为外，还包括多种其他行为，其侧重点不在于被合并企业的法律人格变化，而在于企业合并产生或可能产生的对市场竞争关系的影响上。下文将要讨论的公司合并、分立的概念仅仅是指公司法上的合并、分立。
（二）公司合并的形式
《公司法》第一百七十三条规定：“公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散”。因此，我国公司法上公司合并的形式有两种：（1）新设合并，又称联合，指两个或两个以上的公司合并成一个新公司，参与合并的各方均归于消灭。在新设合并下，新设立的公司接受消失公司的全部资产和负债，消失公司的股份转化成新设立的公司的股份。（2）吸收合并，又称兼并，是指一个或几个公司并入一个存续公司的行为。在吸收合并中，吸收方存续，而被吸收公司全部解散。吸收合并的基本方式主要有两种：一是吸收方用现金购买被吸收方的全部资产或股份，被吸收方以所得现金付给公司原股东，即消失公司的股东以股份换取存续公司的现金，从而丧失股东资格；二是吸收方发行股份以换取被吸收方全部资产或股份，消失公司的股东获得存续公司的股份，从而成为存续公司的股东。
（三）公司合并的法律后果
公司合并后，必然使原有公司发生比较大的变动。一般而言，公司合并将产生以下三种后果：
1、公司的消灭、变更和新设。在新设合并时，参与合并的公司均消灭，在此基础上产生一个新的公司。新设公司应重新制定公司章程，召开创立会，并办理设立登记。在吸收合并时，只有一个公司继续存在，其余公司消灭，但存续公司的资本、股东等发生了变化，存续公司应修改公司章程，并办理变更登记。
　　2、权利义务的概括移转。因合并而消灭的公司，其权利义务一并移转给合并后存续的公司或新设的公司承受。存续的公司或新设的公司承受的权利义务不仅包括实体上的权利义务，而且还包括程序法上的权利义务。
　　3、股东资格的当然承继。合并前公司的股东继续成为合并后存续公司或新设公司的股东。原来股东的股份按照合并协议的规定转换为合并后公司的股份。

二、公司合并的操作方法
吸收合并是最常见的合并类型。在吸收合并中，被兼并的公司将消灭。公司的要素主要有三个方面：公司的资产、公司的股权和公司的人格。公司的消灭最终表现为公司人格的消灭，而在公司人格消灭之前，可以先将被吸收公司的资产转移给吸收公司，或者将被吸收公司的股权转移给吸收公司，而无论资产转移还是股权转移，吸收公司可以支付的对价一般是现金或者公司股份，这样，在逻辑上，就可以划分出两类四种吸收合并的方式。
　　（一）资产先转移
　　1、以现金购买资产的方式
　　吸收公司以现金购买被吸收公司的全部资产，包括全部权利和义务（债权和债务），被吸收公司失去原有的全部资产，而仅拥有吸收公司支付的现金，被吸收公司解散，因债权和债务已全部转移，无须清算，被吸收公司股东依据其股权分配现金，被吸收公司消灭。
　　2、以股份购买资产的方式
　　吸收公司以自身的股份购买被吸收公司的全部资产，包括全部权利和义务，被吸收公司失去原有的全部资产，而仅拥有吸收公司支付的自身的股份，被吸收公司解散，因债权和债务已全部转移，无须清算，被吸收公司的股东分配被吸收公司所持有的吸收公司的股份，并因此成为吸收公司的股东，被吸收公司消灭。
　　（二）股权先转移
　　1、以现金购买股份的方式
　　吸收公司以现金购买被吸收公司股东的股份，而成为被吸收公司的惟一股东，然后，解散被吸收公司，被吸收公司的全部权利和义务由吸收公司承受，而无须清算，被吸收公司消灭。
　　2、以股份购买股份的方式
　　吸收公司以自身的股份换取被吸收公司股东所持有的被吸收公司的股份，而使被吸收公司的股东成为吸收公司的股东，吸收公司成为被吸收公司的惟一股东，然后，解散被吸收公司，被吸收公司的全部权利和义务由吸收公司承受，而无须清算，被吸收公司消灭。
不论上述哪类方式，吸收公司为继受被吸收公司的资产或股权而支付的现金或股份，均直接分配给被吸收公司的股东，被吸收公司的股东因获得现金或股份而成为吸收公司的股东。

三、公司合并的程序
公司合并是一种法律行为，它不仅涉及公司的变化，还关系到公司债权债务关系人的利益，必须依法定程序进行。一般来说，公司合并应当遵从以下程序：
公司董事会拟定公司合并方案，订立合并协议。公司合并通常是因公司董事会或者大股东提出倡议而开始。为了防止合并过于繁琐和费时，应首先由公司董事会拟定公司合并方案，并同时草拟合并协议的主要条款。合并方案主要涉及：合并的原因和目的、现有公司债务的清偿、合并后公司的股权结构以及向各合并公司股东发行股份的价格。根据《公司法》第一百七十四条规定，公司合并，应该由合并各方签订合并协议。所谓合并协议，是指两个或两个以上的公司就公司合并的有关事项订立的书面协议。合并因当事公司之间的合同而成立。一般来讲，在公司合并实践中，往往是公司管理层在得到公司董事会的授权后即进行合并谈判，并代表双方公司拟定“合并协议”。合并计划经由董事会同意推荐给股东会，然后征得各自公司股东会的同意。如果合并双方股东会批准了合并计划，合并协议发生法律效力。
（二）公司股东会做出决议。公司合并属于公司的重大变更事项，对股东利益影响甚大。因此，公司合并必须经由股东会同意后方可实施。并且股东会会议应当采用特别会议方式进行。根据我国《公司法》的规定，在有限责任公司，必须经代表2/3以上有表决权的股东通过；在股份有限公司，必须经出席会议的股东所持表决权的2/3以上通过。
（三）编制资产负债表及财产清单。《公司法》第一百七十四条规定，公司决议合并时，应立即编制资产负债表和财产清单。资产负债表是反映公司资产及负债状况、股东权益的公司主要的会计报表。合并各方应当真实、准确地编制此表，以反映公司的财产状况。同样，公司也应当真实、准确地编制财产清单，清晰地反映公司的财产状况。此项活动经股东会授权后，应当由董事会负责实施。
（四）对债权人的通知或者公告。因公司合并对债权人的利益影响甚大，法律要求公司在做出合并决议之日起通知或者公告债权人。根据公司法第二百零五条的规定，公司在合并、分立、减少注册资本或者进行清算时，不依照法律规定通知或者公告债权人的，由公司登记机关责令改正，对公司处以一万元以上十万元以下的罚款。《公司法》第一百七十四条规定：“公司应当自做出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。从这一规定可以看出，新公司法对公司合并程序进行了修改：（一）不再具体规定公告次数，因此公告1次即为满足法定要求，当然公司也可以选择多次公告；（二）缩短债权人请求权的时限，未接到通知书的债权人对公司提出“清偿债务或者提供相应的担保”要求的时限由“自第一次公告之日起90日内”改为“自公告之日起45日内”；（三）取消了债权人的否决权，废除了旧法“”不清偿债务或者不提供相应的担保就不得合并的规定，体现了鼓励合并的立法理念。上述修改简化了公司合并的程序，促进了资本的管理重组和流动。
（五）办理合并登记手续。公司合并完成后，应当办理相应的注销、变更或设立登记。根据《公司登记管理条例》的规定，因合并而存续的公司，其登记事项发生变化的，应当申请变更登记；因合并而解散的公司，应当申请注销登记；因合并而新设立的公司，应当申请设立登记。公司合并的，应当自公告之日起45日后申请登记，提交合并协议和合并决议或者决定以及公司在报纸上登载公司合并公告的有关证明和债务清偿或者债务担保情况的说明。法律、行政法规或者国务院决定规定公司合并必须报经批准的，还应当提交有关批准文件。因此，只有经过变更或设立登记，签发新的营业执照后，公司合并才算最终完成。
另外应当指出的是，考虑到行政审批容易导致行政权力的滥用，滋生腐败，损害公司股东利益，并且公司合并应遵循市场竞争的要求，公司法不应附加不适当的限制，因此新法取消了股份有限公司合并时的行政审批程序。

四、公司分立的概念、形式和法律效果
公司的分立，是指一个公司依法定程序分为两个或两个以上公司的法律行为。实践中，公司往往根据专业化分工的需要，将原公司中从事某一类或某一部分业务的机构独立出来，另行成立一个公司法人，使其独立对外承担民事责任，以便独立经营。同合并一样，分立也是公司迅速扩大经营，提高市场竞争力的重要手段。分立将一个公司分为多个独立承接民事责任的公司，具有分散经营风险之功效，因此，成为现代企业调整组织结构的一个重要手段。
公司分立的形式有两种，即新设分立和派生分立。所谓新设分立，是指一个公司将其全部资产分割设立两个或两个以上的公司的行为。例如，A公司将其全部资产一分为二，分别设立了BC两个公司，在BC公司诞生之同时，A公司归于消灭。在新设分立的情况下，原公司解散，需办理注销登记，新设公司需办理设立登记。所谓派生分立，是指一个公司以其部分资产设立另一个公司的法律行为。例如，A公司以其部分资产另外设立B公司，A公司不因B公司的成立而消灭，只是发生资产额的减少。在派生分立的情况下，原公司虽存续，却减少了注册资本，应依法办理变更登记，派生的公司则应办理设立登记。
公司法第一百七十七条规定了公司分立之后债权债务的承受问题，“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外”。新法不仅明确了当事人双方有权就公司分立后的债务清偿问题自主约定，而且新增了连带责任的规定。很显然这一规定对于保护债权人的利益十分有利，而且也有利于实务操作程序的简化和帐务处理的便利。
五、公司分立的程序