城市旧村改造问题探析

■ 朱士利

【内容提要】随着我国城市化建设步伐的加快，城市城郊农村旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题，本文基于该前提，在分析城市旧村改造相关问题的基础上，在以法律解决途径方面提出若干参考性意见。
【关键词】旧村改造 城市旧村改造 野楼盘
一、城市旧村改造的基本概念
（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别
城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。
（二）城市旧村改造的基本概念
本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。
基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。
二、城市旧村改造违规开发建设的原动力
基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。
三、违规城市旧村改造存在的实际问题
违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：
（一）背离城市整体规划，乱开发建设
基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。
（二）无规则建设影响大型项目规划
城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。
（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题
因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。
四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果
（一）户籍改革和社区化推进
将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。
（二）联合执法检查、查封非法售楼处
面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。
（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘
对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。
（四）舆论宣传，扼住购买群体
鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。
五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则
本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：
（一）预先处理原则
政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。
（二）避免损失原则
尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生，避免社会财富的浪费。
（三）市场机制原则
一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。
（四）保持稳定原则
政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。
六、城市旧村改造问题的法律解决途径
城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。
政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。
基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：
（一）程序变通
根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。
（二）规划前置
在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。
（三）登记制度
“公众人物忍受义务”的宪法解读

杨士林


据《法制日报》12月19日报道，原中国足球队队员范志毅起诉名誉侵权一案，已由上海市静安区人民法院作出一审判决，对范志毅的诉讼请求不予支持。其判决理由部分，简摘如下：
“即使范志毅认为报道指名道姓有损其名誉，但在媒体行使舆论监督的过程中，作为公众人物的范志毅，对于可能的轻微损害应当予以忍受。”
对上述判决理由，查庆九先生将其概括为“公众人物的忍受义务”，也就是说面对新闻舆论的监督，公众人物应当容忍轻微的侵权。那么，为什么民事法律关于侵权责任的一般构成要件不适用于本案？一审法院是基于何种价值判断阻止了民事法律的适用？当然，本文不想对一审判决的正确与否进行评价，笔者只是想揭示当代司法权在运作过程中一种不可避免的现象。
我国《民法通则》第101条规定：“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉权。”根据这一规定和我国的司法实践，一般认为，侵害名誉权责任的构成要件是：一有行为违法；二有损害事实；三行为违法与损害事实之间存在因果关系；四行为人有过错。按照民事侵权责任的构成要件，上述判决理由的正确逻辑似应改为“如果报道指名道姓损害其名誉权，就应当承担民事侵权责任”，哪有所谓“容忍义务”，容忍义务岂不是于法相悖。我国宪法一方面规定公民的人格尊严不受侵犯，禁止用任何方法对公民进行侮辱、诽谤和诬告陷害。这一权利并为我国的民事法律具体化。另一方面宪法还规定中华人民共和国公民有言论、出版自由，有对任何国家机关及其工作人员的监督权。一旦公民的言论、出版自由和监督权与他人的人格权发生冲突，对这种冲突进行判断选择、决定取舍，哪项权利应予以保护，哪项权利应受到抑制，实际上已经超越了传统上一般民事审判的范围。公民的监督权不是物质和金钱所能衡量的，它也不是民事权利，而是神圣的政治权利。公众人物的名誉权与公民的监督权发生冲突时，其名誉权之所以要服从公民的监督权，也并不是我国民事法律价值的体现，而是宪法价值的客观影响。法官们实际上受到一种更高理念和原则的支配，他们有意或无意的在进行着宪法价值的判断，并将宪法的价值贯彻于民事审判活动中。这种权利冲突的情况并非为我国所独有，其他国家也同样存在。而面对这种权利的冲突，司法权将宪法价值融入民事审判在我国却并不常见，有时甚至还受到人们的质疑；在宪政先进国家司法权的这种运作方式则是其宪政体制的应有之义。人们注意到同类案件中宪法价值的缺席与否，左右着裁判的社会效果。
“宪法的客观价值影响着所有的领域，包括私法”，“宪法与侵权行为法之间的关系直到最近才产生”。 实际上，“由于宪法权利的效力，侵权行为法可能（全部或者部分）免除造成损害之人的民事责任（《欧洲比较侵权行为法》第676-719页，张新宝译）。”“宪法对民法在实在规范层面上的“介入”现象，在国外宪法学中，也就是所谓的宪法基本权利规范的第三者效力问题（《现代宪法学基本原理》第476页，徐秀义，韩大元著）。”现代德国宪法学称之为人权规范的“第三者效力”，日本宪法学除了这种称呼之外，尚有“私人之间的效力”的说法。美国在宪法实践中则通过把一些特定的私人行为认定为国家行为，由此将宪法的效力扩展到私人之间的关系之中。在同属成文法系的德国和日本，虽然学者仍然存在对第三者是直接效力还是间接效力的争论，但却肯定了基本权利对第三者的效力。只不过其争论的重点已转向那些基本权利可以在私人之间有效力，以及应如何适用和贯彻这一效力。我国作为成文法国家也同样面临着经济和社会发展所出现的这些现代性问题。一个有趣的现象是：近现代西方宪法所规定的基本权利本来是人民防御国家的一种权利，其效力只是约束国家权力的行使，对个人之间无任何效力。然而，随着科技的进步和经济的发展，各种垄断集团迅速崛起，社会上居于优势地位的团体、个人所拥有的组织力、控制力和影响力，使得契约自由和法律面前人人平等的信条受到挑战。于是，西方国家就产生了所谓基本权利的第三者效力问题，其目的就在于对社会上的“势力集团”加以必要的控制，以维持基本的法治秩序和社会正义。而我国的宪政建设还没有完成近代宪法的历史任务，却也同样面临着对“势力集团”的控制问题，同样面临着基本权利的第三者效力问题。也许我国宪政建设的发展轨迹有自己的特色，即首先解决经济和社会发展所出现的这些现代性问题，然后再反向完成近代宪法的历史任务。
虽然全面研究我国宪法的第三者效力已超出了本文的范围，但是笔者认为至少在权利和权利发生冲突的领域应当引入宪法的第三者效力。有学者认为权利之间的冲突可以通过加强立法来解决，但是笔者认为成文法自身的弱点使其永远难以厘清所有的权利冲突，而只能解决一部分权利冲突问题。针对千变万化的个案，司法权仍然存在较大的运作空间。只有司法权对冲突的权利进行宪法上的判断和平衡，才能针对不同个案选择不同的价值取向，做到或者强调维护基本的社会正义，或者强调维护公民的基本权利，从而使宪法的价值充分得以体现。司法权在运作过程中何时引入宪法的第三者效力对案件进行宪法判断，何时其裁判结果就会获得社会的普遍接受。相反，不引入宪法的第三者效力，不对案件进行宪法判断，裁判结果往往不为社会所接受。为了说明此观点，笔者仅举两例：1988年天津市高级人民法院在审理雇工合同纠纷中，招工登记表上曾注有“工伤概不负责”的内容。案件实质上是公民的契约自由和生命健康权发生的冲突，由于两种权利并非同一层次的权利，法院进行宪法判断经过权衡，最终保障公民的生命健康权，而排斥契约自由的适用。另一个案件是因著名的电影《秋菊打官司》所引发，案件的实质也是权利和权利冲突问题，一方面是原告依法享有肖像权，另一方面则是电影制片人依法享有的艺术创作权，法院用样进行宪法判断，并裁决优先保护电影制片人的艺术创作权，原告也必须容忍轻微的肖像侵权。总之，司法权在运作过程中也许并非是有意这样为之，而是形势使然。中国的宪法适用问题也许不是学者们刻意设计的结果，而是由实践促成的结果。