公众人物的名誉权问题/韩荣和

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 01:13:10   浏览:9547   来源:法律资料网
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公众人物的名誉权问题

韩荣和


提要:随着新闻业的发展,公众人物、新闻媒体与社会大众之间的法律纠纷问题已经突显出来。公众人物名誉权问题的探讨,从理论上讲,即是探求名誉权、隐私权与公众知情权、舆论监督权之间的协调和平衡。本文从分析公众人物名誉权问题的背景入手,结合笔者对该问题的理解与认识,进一步阐释了公众人物的概念、分类,以及公众人物名誉权的特征,并引入名誉权与隐私权的关系探析,从而得出该问题的实质所在。文章最后提出解决问题方案:公众人物名誉权的保护与制度设计建议。在文章论述的基础上提出解决公众人物名誉权问题的几项原则,以供立法与司法实践参考。
关键词:公众人物 名誉权 隐私权 权利平衡

一、提出公众人物名誉权问题的背景
在我国,开展舆论监督工作一直比较艰难,舆论监督的成本也一直比较高昂。据统计,我国新闻诉讼中媒体和记者的败诉率高达80%,而美国只有8%。2002年12月28日,范志毅诉上海《东方体育日报》侵犯名誉权一案尘埃落定。经上海市静安区人民法院一审判决范志毅败诉。自1985年以来,此类官司国内曾有十几起,无一例外均以媒体败诉告终。因此,此案的判决更彰显其时代的意义。据证实,这也是我国司法实践中第一次提出“公众人物”这一概念。公众人物名誉权问题的提出与解决,利于愈加凸显的公众人物、新闻媒体与社会大众矛盾的缓和,一定程度上保障了公众言论自由权的行使和新闻业监督职能的发挥。
国外的司法实践于60年代便开始关注公众人物的名誉权问题,如美国新闻法治进程中的典型案例——“沙利文V《纽约时报》”案。1964年美国联邦最高法院通过该案确定了这样的原则:公共官员除了必须证明新闻失实外,还要证明媒体含有实际上的恶意,即实际恶意原则的确立。接着在1971年“罗森布鲁诉大都会新闻有限公司案”的判决中,美国联邦最高法院又将这一原则扩大到批评公众官员以外的公众人物。[1]
通过对比,在我国研究公众人物名誉权问题具有重要的理论意义,司法实践的要求是理论探讨的源动力。
二、对公众人物名誉权问题的理解与认识
(一)公众人物概念的解析
公众人物亦称公共人物,是指一定范围内为人们所广泛知晓和关注,并与社会公众利益密切相关的人物。其以社会知名度和社会公共利益相关性为构成要件,二者缺一不可,共同体现了公众人物的特性。
从理论上公众人物可以有多种分类:以行为人主观意愿为标准,可区分为自愿性公众人物和非自愿性公众人物。自愿性公众人物是指在主观上追求或放任自己成为公众人物并在客观上成为公众人物的人。[2]例如体育明星、影视明星、高级官员等人物,在主观上具有希望或放任自己被一般社会公众所熟知,在客观上已经为公众熟知,具有一定的知名度。所谓非自愿性公众人物,是指往往没有追求或放任出名或成为社会公众关注的结果的主观意图,而是由于具有新闻价值的重大事件的发生,经过新闻媒介的传播而成为公众熟知的与这件事件有联系或牵连的人。非自愿公众人物还可以具体划分为附属性公众人物、偶然性公众人物和转化性公众人物。[3]该种分类的意义在于,为自愿性公众人物和非自愿性公众人物的名誉权保护的区别对待提供依据。这种区分也已成为法制健全国家处理名誉权、隐私权与新闻舆论监督权、公众知情权关系的一个重要原则。
另外,还可以把公众人物划分为政治性公众人物和社会性公众人物,这是从公法的角度,以对公共官员的特殊要求为标准而做的划分。此外美国联邦最高法院还把公众人物分为完全的公众人物和有限的公众人物,从而从时间属性上判别公众人物。
(二)名誉权与隐私权关系探究——隐私权的独立性
以上的论述,有时把隐私权作为名誉权的内容,这直接受我国现行的立法和司法解释的影响。我国的立法并未确立隐私权制度,只在1993年最高人民法院制定的《关于审理名誉权案件若干问题的解答》中规定:“对未经他人同意,擅自公布他人的隐私材料或以书面、口头形式宣扬他人隐私,致他人名誉受到损害的,按照侵害他人名誉权处理。”在我国司法实践中,也将隐私权作为名誉权的一项内容。然而从学理上分析,名誉权与隐私权却是相互独立的人格权。它们的区别主要如下:
第一,客体不同。隐私作为隐私权的客体是一种客观存在的秘密信息,具有真实性,其包含了个人的财产、住宅、社会关系等秘密,这些均与名誉权无关。名誉权则具有很大的主观性,其在很大的程度上取决于社会公众的评价。由此决定了隐私权与名誉权不能相互吸收,只能是各自独立的存在。第二,主体不同。隐私是一种精神利益,[4]法律保护隐私旨在使人心情舒畅,使个人的心灵安宁不受侵犯,维护人格的尊严。因此法人不能享有隐私权,法人不是隐私权的主体,但法人有名誉权。第三,性质不同。名誉权是权利主体根据社会评价所享有的权利,而隐私权是针对个人事务的。隐私权人享有对自己的个人隐私享有利用和处分的权利,而名誉权是根据客观社会对当事人的评价,此项权利不能由当事人抛弃。第四,侵权方式不同。侵害他人名誉权,一般是通过传播不利于受害人名誉的虚伪事实而影响第三人及社会公众对受害人名誉的评价。而侵害他人隐私权则不以向第三人传播为要件,也不论所传播消息是否有利于受害人。第五,侵权的法律后果不同。侵犯名誉权后侵权人应承担停止侵害、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉、赔偿损失等法律后果。但由于隐私是真实的秘密信息,一旦被披露出去,就为众人所知,其影响就不可避免的形成,此时该信息就不能称其为隐私,故不能适用消除影响的责任形式。第六,免责条件不同。被告可以证明自己所谓的事实具有真实性用以抗辩原告的侵犯名誉权之诉,从而免除责任的承担,而隐私权侵害没有这个免责要件,正是当事人的真实个人私生活秘密信息被披露,才造成侵权事实。综上,隐私权具有不同于其他人格权利的特点,应成为独立的人格权利。
然而承认隐私权的独立性,并不否认隐私权与名誉权间的相互联系。在很多情况下侵犯隐私权与侵犯名誉权会发生竞合,例如:甲(男)和乙(女)曾谈过恋爱,且甲曾在恋爱前与他人发生过两性关系,后甲向乙提出分手。乙对此怀恨在心,将甲与别人发生过两性关系的事实四处散布,使甲精神失常。在此种情况中,行为人不但擅自披露了他人隐私,且此种侵权行为造成了受害人的社会评价降低,从而构成对名誉权的侵害。所以行为人的行为既侵害了受害人的隐私权又侵害了其名誉权。这可以理解为隐私权与名誉权在权利保护方面具有一些相似性或存在一些重合区域。这只是从一般公众的角度分析隐私权与名誉权的叠加情形,如果研究的对象是公众人物,那么两种权利发生竞合的情形就更多了。因为公众人物代表着一定的公共利益,其总是极力维护自己的公众形象。由于公共利益的公共性、重要性与敏感性,公众人物的名誉变得容易受到伤害,显得很脆弱。具体体现在对公众人物私人秘密信息的认定、获得与传播上。如果不适当处理公众人物的秘密信息,就会使公众人物的名誉权受到损害,进而一定程度上损害了公共利益。所以法律上公众人物的隐私与隐私权的范围,以及它们对公众人物社会评价的影响便成了讨论公众人物隐私权与名誉权竞合情形的关键。
一般情况下披露公众人物的隐私并不必然导致公众人物社会评价的下降。而擅自披露以下三种隐私的行为可能与侵犯公众人物的名誉权竞合。第一,不道德的隐私。不道德是违悖社会公德或职业道德的行为,是不符合社会伦理纲常要求的行为,如婚外恋。一旦公众人物不道德的隐私为社会公众所知晓,其公众形象必然在社会公众的心目中降低。这是道德对社会公众和公众人物的作用与反作用。第二,违背善良风俗的隐私。善良风俗与道德存在重合的领域,但风俗具有更强的区域性,具有更浓厚的传统文化色彩,其与道德存在明显的区别。遵循一个国家或地区的善良风俗是一个人良好操守的表现。公众人物尤其应当注意自己的言行是否符合社会的善良风俗,它对形成自己的公众现象同样重要。公众人物违背善良风俗的行为是社会公众所不能容忍的,因为他们应是善良风俗的代表。如果公众人物有不符善良风俗的隐私,其将不再受社会公众的支持与拥护,其社会评价必然下降。第三,其他社会公众不可容忍但不违法的隐私。如果是公众人物的违法行为,那不为法律所肯定,也不属于隐私的范畴。而且该种隐私以不为公众所容忍为限,如果社会公众接受了公众人物的隐私,那其社会评价便不会下降。综上,行为人披露某些隐私的行为,既侵犯了公众人物的隐私权又侵犯了其名誉权,此时公众人物的名誉权并不会受到法律的当然保护,而应视具体情况而定。
(三)名誉权、隐私权与公众知情权、舆论监督权的冲突——公众人物名誉权问题的实质所在
公众人物因其公众性和公共利益性,与一般社会公众不同。他们对舆论监督可能对其名誉造成的轻微损害应当予以忍受。但他们也应当享有完整的隐私权,可是社会的兴趣和知情权的对象正是公众人物的隐私。并且在某些情况下,名誉权与隐私权的保护发生竞合。因此产生了名誉权、隐私权与公众知情权、舆论监督权的冲突。也是公众人物名誉权问题产生的真正原因。具体体现为:
1. 隐私权与知情权的冲突。隐私权的立法旨趣在于公民有权隐瞒、维护自己的私生活秘密并予以法律保护,防止任何人非法侵犯,其为私权利。知情权根本目的是保障公民知情的权利,有权依法知悉和获取信息,其为宪法权利即公权利,依据这样两个权利,人们一方面希望知道更多别人的事情,一方面又不希望自己的事情让别人知道,两者之间既产生相当的矛盾与冲突。[5]他们的冲突在很大程度上是公权利与私权利之间的矛盾。矛盾的焦点体现在政府官员或公众人物的隐私权与公众知情权之间的冲突。
2. 名誉权保护与新闻舆论监督之间的冲突。公民的言论、出版自由是公民的基本宪法权利。言论自由、新闻舆论监督权与名誉权相冲突,在任何国家都是一种客观现实。一方面,因为透过大众传播媒介作出的新闻传播、评论等可以向人们告知各种情况,提供形成民意的渠道,监督政府的行为,从而在整个民主政治的运作中起着极为重要的作用。因此新闻舆论监督主要保护的是国家政治和社会公共生活方面的利益、新闻界的行业利益。另一方面,由于保护人格权是保障个人的人格尊严、自由的重要手段,人们彼此互相尊重他人的人格权,并能自觉捍卫自己的权利,将会为民主和法制的实现奠定基础。[6]因此名誉权保护和新闻舆论监督之间的冲突表现为私人人格和感情方面的利益与社会公共生活方面的利益之间的冲突,法律必须寻找相对明晰的界限。
三、冲突解决方案:公众人物名誉权的保护与制度设计
通过对公众人物名誉权的问题的理解与认识,对于权利冲突的解决应分两种情形。首先是在只涉及公众人物名誉权,而未涉及隐私权的情形下,应当充分保护公众人物的隐私权。理由是:公众人物因其职务要求或职业的原因,在新闻媒介助力的作用下为社会公众广泛知晓,他们是当今民主制度的产物,他们代表和维护着一定的公共利益或行业利益,因此公众人物名誉权的保护是以保护公众人物人格尊严、独立与自由为旨趣。只有充分保护公众人物的名誉权,才能实现社会资源向公众人物倾斜的社会目的,从而实现一定的社会公共目的。其次是名誉权与隐私权一致竞合的情形,不再意味着保护公众人物名誉权的绝对优先性,而是对公众人物名誉权保护的弱化。以下从两个方面针对第二种情形探讨解决公众人物名誉权问题的方案。
(一) 建立独立的隐私权制度
隐私权是指自然人对自己私生活信息进行独立支配的一种人格权。[7]从名誉权与隐私权的对比看,隐私权具有独立性。建立独立的隐私权制度是解决公众人物名誉权问题的制度性前提,其直接目的是将隐私权与名誉权区别保护,同时对二者竞合时作特殊处理。建立独立的隐私权制度的意义在于:首先,可以消除行为人在隐私权与名誉权竞合情况下的尴尬,使该情形下侵权行为的认定具有法律依据。其次,有利于名誉侵权行为制度的建立。名誉侵权一般包括侮辱和诽谤行为,大都表现为以虚假的信息影响受害人的社会评价。而侵犯隐私权,行为人传播的却是客观存在的事实。如果单独建立隐私权制度,那么名誉侵权行为制度将更完整,更具有体系性。最后,增加了公众人物权利保护的层次性,使权利保护的平衡找到依托。假设新闻媒体报道了某公众人物真实的情感故事,该公众人物并不能已侵犯名誉权主张自己的权利,因为媒体并没有传播虚假信息,也没有侮辱的行为。此时该公众人物可以侵犯隐私权为由主张权利保护。而且隐私权制度的建立使我们可以在制度层面上探讨公众知情权与隐私权冲突、名誉权保护与舆论监督的矛盾。
(二)权利保护的平衡:名誉权、隐私权与知情权、舆论监督权的协调。
权利的保护出现冲突时,我们应当划清他们的界限,应当遵循权利协调和利益衡量的规则,即权利的保护应当达到根本上的平衡,均等的保护不是法律认识论和方法论上的“平衡”[8],法律上的平衡是由其所依据的利益来决定保护的范围、力度。
1.对隐私权和知情权冲突的协调
恩格斯曾提出一个处理个人隐私与新闻报道相互关系的原则,这个原则是:个人隐私一般受到保护,但当个人私事甚至阴私与最重要的利益——政治生活发生联系的时候,个人的私事就已经不是一般意义的私事,而属于政治的一部分,它不受隐私权的保护,应成为历史记载的新闻报道不可回避的内容。[9]这一论述,说明了个人隐私权与新闻自由之间的一般关系,可以作为处理隐私权和知情权冲突的一般原则。而在公众人物中,如果是政治性公众人物,即公共官员,其本身代表着一定公共利益,其隐私权的空间由其职务要求所定。对于自愿性公众人物,因其主观上追求成为公众人物,那么其必须把更多的隐私坦露于社会公众。对于其他类型的公众人物可参照一般社会公众的隐私权内容,从而达到权利协调的目的。然而在对隐私权与知情权冲突的协调过程中,除了遵循公共利益原则,还需人格尊严原则优先,即在涉及公众人物的隐秘信息时,不得以伤害其人格尊严为目的。
2.正当舆论监督与侵害名誉权的界限
新闻工作者为维护社会公共利益,需要从舆论上监督公众人物,揭露、批评一些违背人民利益的错误言行和不良现象,如果这些批评属于正当的舆论、批评的事实是真实的,则被批评者不能以其名誉受到损害为由而要求他人承担侵害名誉权的责任。当然,正当的舆论监督批评在效果上会影响到被批评者的名誉,但事实上社会对他们的评价下降以及名誉的贬损,并不是新闻批评造成的,而是他们自身的不良行为造成的。
一般认为,正当的舆论监督与侵害名誉权的界限如下:第一,要准确认定报道的事实。新闻报道中批评、揭露的事实必须客观、真实。由于报道失实必然的侵犯了公众人物的名誉权。第二,报道的言辞不能从人格上进行攻击,进行侮辱、诽谤,即使评论中所依据的情况属实,但是用有恶意的词句,造成公众人物名誉权的损害的也要承担民事责任。第三,看行为人的主观态度,行为人在撰写新闻时是有一定主观目的的,如果行为人因故意或过失报道的事实中有侮辱、诽谤被监督人的内容,并客观上造成了被监督人的社会评价降低,应认定侵害名誉权的行为即实际恶意原则的体现。
事实上,名誉权、隐私权保护与新闻自由、舆论监督之间划出一条明确的界限,是十分困难的。从当前的法治现实来看,应当在它们设定一个“度”,这个“度”因主体身份是公众人物还是非公众人物而不能绝对划一,这个问题的把握只能由法官通过自由裁量权来衡量。
基于以上的论述,笔者提出几条解决公众人物名誉权问题的原则以供立法与司法实践参考。区分只涉及公众人物名誉权情形与涉及公众人物隐私权的名誉权情形:第一种情形应对公众人物的名誉权给予充分的保护,第二种情形应适当限制公众人物的隐私权或视具体情况(是否损害了公共利益),应向保护公众的知情权适当的倾斜;区分自愿性公众人物与非自愿性公众人物:名誉权保护向非自愿性公众人物倾斜,这是自愿性公众人物因其主观追求而向社会公众作出的名誉利益的让与;区分政治性公众人物与社会性公众人物:如果只涉及公众人物的名誉权,应对政治性公众人物的名誉权给予充分的保护,如果是涉及公众人物隐私权的名誉权问题,名誉权保护向社会性公众人物倾斜。

参考文献:
[1]宋克明.美英新闻法治与管理[M].北京:中国民主法制出版社,1998.31.
[2]张新宝.隐私权的法律保护[M]北京:群众出版社,1997.100.
[3]颜春龙.公众人物的名誉权、隐私权与舆论监督权[J].新闻界,2004,(3).
[4]刘风景、管仁林.人格权[M].北京:中国社会科学出版社.1999.
[5]杨立新.人身权法[M].北京:中国检察出版社,1996.
[6]王利明.民商法理论与实践[M].长春:吉林人民出版社,1996.417.
[7]郭卫华、常鹏翱.人身权法——典型判例研究[M].北京:人民法院出版社,2002.
[8]张新宝、康长庆.名誉权案件审理的情况、问题及对策[J].现代法学,1997,(3).
[9]马克思恩格斯全集[M].北京:人民出版社,1956,(18)591.
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国家教委、卫生部关于实施《学校卫生工作条例》的通知

国家教委 卫生部


国家教委、卫生部关于实施《学校卫生工作条例》的通知
国家教委 卫生部




由国家教委、卫生部、财政部、人事部、劳动部、建设部共同拟订的《学校卫生工作条例》(以下简称《条例》)于1990年4月25日经国务院批准,国家教委、卫生部已于1990年6月4日发布施行。
《条例》是学校卫生工作的基本法规,是指导学校卫生工作的重要依据。《条例》的制订与施行,体现了国家对学校卫生工作的重视和关心。因此,各地教育、卫生行政部门应当十分重视实施《条例》的工作,加强领导,认真学习,广泛宣传,切实执行。
一、各地教育、卫生行政部门应将《条例》印发至本地所属学校、卫生防疫机构,并充分利用各种宣传工具,深入宣传《条例》的主要内容和实施意义;
二、各地教育、卫生行政部门应积极与财政、人事、劳动、建设部门协商,统筹规划本地区的学校卫生工作;
三、各地教育、卫生行政部门结合本地实际情况,制定出具体的实施办法、检查措施和评估细则(学校卫生监督办法由卫生部会同国家教委制定,随后下发)。要认真抓点,总结经验,进一步理顺学校卫生工作的领导体制和管理机制。



1990年6月4日

房地产估价机构管理办法

住房和城乡建设部


房地产估价机构管理办法


(2005年10月12日建设部令第142号发布,根据2013年10月16日住房城乡建设部令第14号修正)




第一章 总则

  第一条 为了规范房地产估价机构行为,维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规,制定本办法。

  第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质,从事房地产估价活动,对房地产估价机构实施监督管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

  本办法所称房地产估价活动,包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

  第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。

  房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

  第五条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

  市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

  第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

  鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

  第七条 国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台,实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。

第二章 估价机构资质核准

  第八条 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。

  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件,加强房地产估价机构资质许可管理,营造公平竞争的市场环境。

  国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查,及时纠正资质许可中的违法行为。

  第九条 房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

  第十条 各资质等级房地产估价机构的条件如下:

  (一)一级资质

  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

  2.从事房地产估价活动连续6年以上,且取得二级房地产估价机构资质3年以上;

  3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上;

  4.有15名以上专职注册房地产估价师;

  5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;

  6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

  9.有固定的经营服务场所;

  10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

  11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

  12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

  (二)二级资质

  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

  2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;

  3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上;

  4.有8名以上专职注册房地产估价师;

  5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;

  6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

  9.有固定的经营服务场所;

  10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

  11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

  12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

  (三)三级资质

  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

  2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上;

  3.有3名以上专职注册房地产估价师;

  4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;

  5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

  8.有固定的经营服务场所;

  9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

  10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

  11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

  第十一条 申请核定房地产估价机构资质等级,应当如实向资质许可机关提交下列材料:

  (一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份,加盖申报机构公章);

  (二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;

  (三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);

  (四)出资证明复印件(加盖申报机构公章);

  (五)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);

  (六)专职注册房地产估价师证明;

  (七)固定经营服务场所的证明;

  (八)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;

  (九)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份,加盖申报机构公章)。

  申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。

  第十二条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的,应当提供第十一条第(一)项、第(三)项至第(八)项材料。

  新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质,设1年的暂定期。

  第十三条 房地产估价机构资质核准中的房地产估价报告抽查,应当执行全国统一的标准。

  第十四条 申请核定房地产估价机构资质的,应当向设区的市人民政府房地产主管部门提出申请,并提交本办法第十一条规定的材料。

  设区的市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕,并将初审意见和全部申请材料报省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门。

  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院住房城乡建设主管部门备案。

  第十五条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本,由国务院住房城乡建设主管部门统一印制,正、副本具有同等法律效力。

  房地产估价机构遗失资质证书的,应当在公众媒体上声明作废后,申请补办。

  第十六条 房地产估价机构资质有效期为3年。

  资质有效期届满,房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的,应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的,有效期延续3年。

  在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构,经原资质许可机关同意,不再审查,有效期延续3年。

  第十七条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的,应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到资质许可机关办理资质证书变更手续。

  第十八条 房地产估价机构合并的,合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级,但应当符合相应的资质等级条件。

  房地产估价机构分立的,只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质,但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定;其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。

  第十九条 房地产估价机构的工商登记注销后,其资质证书失效。

第三章 分支机构的设立

  第二十条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

  分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告,并加盖该房地产估价机构公章。

  第二十一条 分支机构应当具备下列条件:

  (一)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;

  (二)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;

  (三)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;

  (四)有固定的经营服务场所;

  (五)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

  注册于分支机构的专职注册房地产估价师,不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

  第二十二条 新设立的分支机构,应当自领取分支机构营业执照之日起30日内,到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门备案。

  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在接受备案后10日内,告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产主管部门,并报国务院住房城乡建设主管部门备案。

  第二十三条 分支机构备案,应当提交下列材料:

  (一)分支机构的营业执照复印件;

  (二)房地产估价机构资质证书正本复印件;

  (三)分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明;

  (四)拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。

  第二十四条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构,应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内,报原备案机关备案。

第四章 估价管理

  第二十五条 从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

  一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

  二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

  三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

  暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

  第二十六条 房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托,统一收取费用。

  房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务,分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

  第二十七条 房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的,应当回避。

  第二十八条 房地产估价机构承揽房地产估价业务,应当与委托人签订书面估价委托合同。

  估价委托合同应当包括下列内容:

  (一)委托人的名称或者姓名和住所;

  (二)估价机构的名称和住所;

  (三)估价对象;

  (四)估价目的;

  (五)价值时点;

  (六)委托人的协助义务;

  (七)估价服务费及其支付方式;

  (八)估价报告交付的日期和方式;

  (九)违约责任;

  (十)解决争议的方法。

  第二十九条 房地产估价机构未经委托人书面同意,不得转让受托的估价业务。

  经委托人书面同意,房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务,以合作双方的名义共同出具估价报告。

  第三十条 委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘,如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料,并对其所提供资料的真实性负责。

  第三十一条 房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产主管部门查询房地产交易、登记信息时,房地产主管部门应当提供查询服务,但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

  第三十二条 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

  第三十三条 房地产估价机构不得有下列行为:

  (一)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;

  (二)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;

  (三)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;

  (四)违反房地产估价规范和标准;

  (五)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

  (六)擅自设立分支机构;

  (七)未经委托人书面同意,擅自转让受托的估价业务;

  (八)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十四条 房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

  房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的,应当保管到估价服务的行为结束为止。

  第三十五条 除法律、法规另有规定外,未经委托人书面同意,房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

  第三十六条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训,为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

  第三十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定,对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。

  第三十八条 县级以上人民政府房地产主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:

  (一)要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书,有关房地产估价业务的文档,有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;

  (二)进入被检查单位进行检查,查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;

  (三)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

  县级以上人民政府房地产主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

  第三十九条 县级以上人民政府房地产主管部门进行监督检查时,应当有两名以上监督检查人员参加,并出示执法证件,不得妨碍被检查单位的正常经营活动,不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

  有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合,不得拒绝或者阻挠。

  第四十条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的,违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产主管部门应当依法查处,并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

  第四十一条 有下列情形之一的,资质许可机关或者其上级机关,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销房地产估价机构资质:

  (一)资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (二)超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (三)违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (五)依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

  房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,应当予以撤销。

  第四十二条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后,不再符合相应资质条件的,资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权,可以责令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其资质。

  第四十三条 有下列情形之一的,资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质:

  (一)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;

  (二)房地产估价机构依法终止的;

  (三)房地产估价机构资质被撤销、撤回,或者房地产估价资质证书依法被吊销的;

  (四)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

  第四十四条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

  房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

  房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。

  房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

  任何单位和个人有权查阅信用档案。

第五章 法律责任

  第四十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的,资质许可机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告,申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

  第四十六条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,由资质许可机关给予警告,并处1万元以上3万元以下的罚款,申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

  第四十七条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十八条 违反本办法第十七条规定,房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的,由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的,可处1万元以下的罚款。

  第四十九条 有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并可处1万元以上2万元以下的罚款:

  (一)违反本办法第二十条第一款规定设立分支机构的;

  (二)违反本办法第二十一条规定设立分支机构的;

  (三)违反本办法第二十二条第一款规定,新设立的分支机构不备案的。

  第五十条 有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)违反本办法第二十六条规定承揽业务的;

  (二)违反本办法第二十九条第一款规定,擅自转让受托的估价业务的;

  (三)违反本办法第二十条第二款、第二十九条第二款、第三十二条规定出具估价报告的。

  第五十一条 违反本办法第二十七条规定,房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十二条 违反本办法第三十一条规定,房地产主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的,由其上级房地产主管部门责令改正。

  第五十三条 房地产估价机构有本办法第三十三条行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十四条 违反本办法第三十五条规定,房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料,给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十五条 资质许可机关有下列情形之一的,由其上级主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

  (二)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

  (三)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他利益的;

  (四)不履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的。

第六章 附则

  第五十六条 本办法自2005年12月1日起施行。1997年1月9日建设部颁布的《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)同时废止。

  本办法施行前建设部发布的规章的规定与本办法的规定不一致的,以本办法为准。